ZAKLJUČENJE PREDUGOVORA
(sa sudskom praksom)

 Gordana Ainšpiler - Popović,
sudija Višeg trgovinskog suda u Beogradu
 

Nestabilni, nesigurni i promenjivi uslovi privređivanja u današnje vreme uslovili su da se izuzetno veliki broj ugovora u privredi ne zaključuje odmah kada stranke postignu saglasnost o osnovnim elementima ugovora, već se prvo zaključi predugovor kada stranke iz određenih razloga neće ili ne mogu da odmah zaključe glavni ugovor. Zaključenjem predugovora stranke zapravo pokazuju svoju želju, cilj i nameru da zaključe glavni ugovor i obavezuju se na zaključenje istog, odnosno rezervišu da se to učini kasnije. Stoga je u odnosu na raniji period u privrednom pravu došlo do znatno većeg broja zaključenih predugovora i pravnih poslova koji su se ostvarili ne direktnim zaključenjem glavnog ugovora već prvenstveno zaključenjem predugovora, a tek potom u određenom roku iz predugovora zaključenjem i glavnog ugovora. Česta primena predugovora, dovela je i do brojnih sporova povodom njegove primene, što ukazuje na značaj ovog instituta. 

Predugovor i glavni ugovor

Institut predugovora u Zakonu o obligacionim odnosima regulisan je članom 45. koji sadrži 6 stavova. Iako određen samo jednim članom institut predugovora je na navedeni način dosta temeljno i sveobuhvatno regulisan. Prema stavu 1. navedenog člana 45. Zakona o obligacionim odnosima, predugovor je takav ugovor kojim se preuzima obaveza da se docnije zaključi drugi glavni ugovor. Stoga u momentu zaključenja predugovora stranke zapravo žele saradnju i sporazumele su se oko svih bitnih elemenata te saradnje, ali nisu spremne da odmah zaključe ugovor kojim se ta saradnja obezbeđuje, a koji će zapravo biti glavni ugovor za ostvarenje navedenog pravnog posla. Stranke stoga pribegavaju prvenstveno zaključenju predugovora kojim se obavezuju da će u određenom roku zaključiti navedeni glavni ugovor i stoga ova prethodna saglasnost o glavnom ugovoru ima za cilj da se pripremi, olakša i omogući buduće brzo i lako zaključenje glavnog ugovora. Bitno je da pri zaključenju predugovora, zaključenje glavnog ugovora ne predstavlja neizvesnu okolnost, već naprotiv zaključenje glavnog ugovora postaje izvesno i obavezno, jer je upravo to ugovorna obaveza iz predugovora. Ako se postupak zaključenja određenog pravnog posla posmatra u celini, onda isti započinje ponudom koju jedna strana čini drugoj strani, a u cilju zaključenja pravnog posla, a proces se okončava, potpisivanjem odnosno zaključivanjem ugovora, tj. postizanjem saglasnosti volja oko svih bitnih elemenata. U ovom procesu zaključenja ugovora predugovor je zapravo negde u sredini celog procesa, i znači da su se stranke sporazumele o svim bitnim elementima ugovora te da su postigle saglasnost i oko činjenice da će glavni ugovor biti zaključen. Nepoznanica ostaje samo kada će doći do zaključenja navedenog glavnog ugovora, a sve u roku koji je određen predugovorom.

Forma predugovora

Značajno je navesti i potreban zakonski uslov za zaključenje predugovora, u pogledu forme u kojoj isti mora biti sačinjen. Članom 45. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima, predviđeno je da propisi o formi glavnog ugovora važe i za predugovor, ako je propisana forma uslov punovažnosti ugovora. Prema navedenom članu predugovor će biti ništav ukoliko nije zaključen u formi koja je obavezna za punovažnost glavnog ugovora. Na primer, ukoliko je za zaključenje glavnog ugovora predviđena obavezna pismena forma kojom se uslovljava njegova punovažnost, ona je potrebna i za predugovor. Isto važi i za formu overe ugovora i slično, u kojoj situaciji je upravo ta ista forma neophodna i za valjanost predugovora. U situacijama u kojima pozitivnim propisima određena forma nije zakonom predviđena, kao uslov punovažnosti glavnog ugovora, i predugovor se može zaključiti kao neformalan.

Jednostrano obavezni i dvostrano obavezni predugovori

Predugovorom se može obavezati samo jedna strana, a može doći i do dvostranog obavezivanja. Ukoliko jedna strana obeća drugoj da će u određenom roku da zaključi sa drugom ugovornom stranom neki pravni posao, ukoliko u istom periodu suprotna strana bude iskazala želju i zainteresovanost za zaključenje istog, onda se radi o zaključenju predugovora koji stvara jednostranu obavezu. Postoje međutim, (a u praksi su i najčešće) situacije kada se zaključuju dvostrano obavezni predugovori. Njime se obe ugovorne strane obavezuju predugovorom, da će zaključiti određeni pravni posao u svojstvu ugovornih strana u opredeljenom roku iz predugovora. U tom slučaju stranke se uzajamno obavezuju predugovorom da svaka u određenom roku može i ima pravo zahtevati zaključenje glavnog ugovora koji je i cilj zaključenja predugovora. Ovo obostrano obećanje zaključenja glavnog ugovora izvršeno predugovorom ne može se poistovetiti sa glavnim ugovorom koji će nastati tek kasnije, a time i sve pravne posledice i dejstva navedenog ugovora.

Obaveza po predugovoru

Predugovor je saglasnost volja ugovornih strana iz navedenog ugovora kojim se preuzima obaveza zaključenja novog glavnog ugovora i može biti jednostrano obavezni kojim se jedna ugovorna strana obavezuje da svoju ponudu za zaključenje pravnog posla održi pod nepromenjenim uslovima na snazi za vreme predviđeno u predugovoru, dok druga ugovorna strana iz predugovora u predviđenom roku iz predugovora zadržava mogućnost izbora, da li hoće ili ne da zaključi navedeni ugovor. U pravnoj teoriji navedeni ugovor naziva se opcionim ugovorom. Za ovu vrstu ugovora značajno je da se ne radi o jednostranom aktu kao što je ponuda, niti je ponuđač može povući. Naprotiv radi se o ugovoru - dvostranom aktu - saglasnosti volja, a istim je obavezana samo jedna strana i obaveza na zaključenje ugovora, utvrđena u predugovoru ne može se povući osim u zakonom striktno određenim uslovima. Značajno je takođe navesti da je pravo korisnika jednostranog obećanja prenosivo. Pri zaključenju ovakvog predugovora suprotna strana, ona koja ugovorom nije obavezana, sebi zapravo stvara, zaključenjem predugovora, vrlo sigurnu i povoljnu situaciju. Ona je pri tom zapravo u situaciji da ima potpuno sigurne, obezbeđene, stabilne, uslove i bitne elemente za zaključenje ugovora i samo od njene volje zavisi da li će i kada doći do zaključenja istog. Obećalac naprotiv ni na koji način ne može promeniti uslove ili povući svoje obećanje sve do proteka roka trajanja predugovora.

Pored navedene vrste predugovora postoje i predugovori kojim se obe ugovorne strane obavezuju na zaključenje glavnog ugovora. Na prvi pogled postavlja se pitanje zašto u takvim situacijama ugovorne strane ne zaključe odmah glavni ugovor. Međutim, u privrednom životu, situacija može biti takva da je neophodno i poželjno da stranke sačekaju razvoj određenih okolnosti pre nego što zaključe konačni ugovor ili ishod nekog prethodnog posla ili slično. One su pri tom zapravo rezervisale i obezbedile zaključenje budućeg ugovora - glavnog ugovora, a zaključenjem predugovora i olakšale zaključenje istog. Predugovorom je predviđen i rok u kome će glavni ugovor biti zaključen, i u toj situaciji, u navedenom roku i jedna i druga ugovorna strana dužne su da izvrše svoju obavezu odnosno pristupe zaključenju glavnog ugovora.

Prenosivost predugovora

Za predugovor je izuzetno značajno da su prava i obaveze iz njega prenosiva na druga lica, osim u situacijama u kojima je predugovor zaključen “Intuitu personae”. Navedeni izuzetak logičan je i proizilazi iz same činjenice da je predugovor zaključen “Intuitu personae” vezan za ličnost ugovornih strana, te da ga je stoga po prirodi i vrsti ugovora nemoguće prenositi na druga lica.

Promenjene okolnosti i predugovor

Iako je zaključenjem predugovora došlo do obavezivanja ugovornih strana na zaključenje glavnog ugovora, zaključenje glavnog ugovora nije uvek potpuno izvesna “buduća okolnost”. U međuvremenu, odnosno u periodu od zaključenja predugovora do određenog roka za zaključenje glavnog ugovora, moguće je da dođe do raznih promena kod pravnih lica koja su ugovorne strane ili do promena okolnosti na tržištu, pa je stoga moguće prvenstveno da stranke postignu novi sporazum kojim bi odustali od zaključenja glavnog ugovora, što je zapravo zaključenje novog ugovora koji oslobađa stranke obaveze zaključenja glavnog ugovora uspostavljene u predugovoru. Moguće je takođe i da do zaključenja glavnog ugovora ne dođe ukoliko su se od zaključenja predugovora do označenog roka za zaključenje glavnog ugovora okolnosti toliko izmenile da izvršenje obaveze postaje znatno otežano za jednu ili obe ugovorne strane. U navedenom slučaju, zapravo se primenjuje institut promenjenih okolnosti i sve pojedinosti koje se odnose na navedeni institut, pa stoga zapravo stranka kojoj je zbog promenjenih okolnosti postalo znatno otežano da izvrši svoju ugovornu obavezu - u konkretnom slučaju zaključenje glavnog ugovora, ima mogućnost da traži raskid navedenog ugovora zbog promenjenih okolnosti. Suprotna strana može ugovor održati na snazi prilagođavajući ga navedenim, novonastalim promenjenim okolnostima.

U nastavku teksta donosimo primere iz sudske prakse koji se odnose na određena sporna pitanja u primeni instituta predugovora.

Forma predugovora

Propisi u formi glavnog ugovora važe i za predugovor

Iz obrazloženja:

Po oceni Vrhovnog suda pravilno je stanovište nižestepenih sudova da pismeno od 27.12.1990. godine, koje su potpisali ugovarači, a potpise nisu overili kod suda, ne predstavlja punovažan ugovor o kupoprodaji, zbog čega ne može da proizvede dejstvo ugovora o kupoprodaji i obaveže strane ugovornice.

Međutim, po oceni Vrhovnog suda zaključak da ovo pismeno ne proizvodi pravno dejstvo proizilazi iz činjenice da je u pitanju predugovor, koji nije zaključen u formi glavnog ugovora, što je uslov njegove punovažnosti u smislu odredbe člana 45. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima, kojim je predviđeno da propisi o formi glavnog ugovora važe i za predugovor, ako je propisana forma uslov punovažnosti ugovora. Kako je u pitanju ugovor o prometu nepokretnosti, za koji je odredbom člana 4. Zakona o prometu nepokretnosti kao uslov njegovog nastanka i punovažnosti predviđena pismena forma i overa potpisa ugovarača od strane suda, to je očigledno da nisu poštovani propisi u formi glavnog ugovora, kod zaključenja predugovora, zbog čega isti u smislu odredbe člana 70. Zakona o obligacionim odnosima nema pravno dejstvo.

Po oceni Vrhovnog suda pravno dejstvo ovom predugovoru na kome potpisi ugovarača nisu overeni, ne može ni naknadno da se prizna, te nema uslova za konvalidaciju istog u smislu odredbe člana 4. Zakona o prometu nepokretnosti, pošto nije ispunjen osnovni uslov za konvalidaciju da je ovaj ugovor u celini ili pretežnom delu izvršen. Ovo zato što je glavna obaveza iz predugovora zaključenje glavnog ugovora, a očigledno je da nije došlo do zaključenja glavnog ugovora, te obaveze iz neoverenog predugovora nisu uopšte izvršene.

(Vrhovni sud Srbije, Rev. 471/96 od 13.2.1996)

Forma predugovora kod prodaje nepokretnosti
 

Predugovor o prodaji nepokretnosti koji nije zaključen u pismenoj formi i na kome potpisi stranaka nisu overeni kod suda ne proizvodi pravno dejstvo, jer se za ovaj predugovor zahteva forma koju predviđa Zakon o prometu nepokretnosti kao uslov za punovažnost ugovora o predaji nepokretnosti

Iz obrazloženja:

U postupku pred prvostepenim sudom je utvrđeno da su stranke 22. novembra 1990. godine zaključile pismeni neovereni predugovor o prodaji zemljišta, prema kome tuženi prodaje tužiocu kat. parc. br. 1372/204 upisanu u zk. ul. br. 1071 K.O.S.B., za kupoprodajnu cenu od 539.000 dinara. Po osnovu navedenog predugovora tužilac je tuženom na ime kapare platio iznos od 60.000 dinara i obavezao se da će ostatak cene isplatiti po zaključenju i overi ugovora o prodaji. Glavni ugovor međutim, nije zaključen, jer je tuženi naknadno tražio povećanje cene, što tužilac nije prihvatio.

Polazeći od ovih činjenica, sudovi su pravilno primenili materijalno pravo kada su tuženog obavezali da tužiocu vrati sporni iznos. Između stranaka, naime, nema ugovora o prodaji, a zaključeni predugovor ne proizvodi pravno dejstvo, jer nije zaključen u formi koju predviđa Zakon o prometu nepokretnosti kao uslov punovažnosti ugovora o prodaji, da bi tuženi po osnovu predugovora mogao zahtevati zaključenje glavnog ugovora.

Pri takvom stanju stvari tuženi je dužan vratiti kaparu, jer ona kao sporedan ugovor deli sudbinu osnovnog pravnog posla, a kako ugovora o prodaji nema, nema ni akcesorne obaveze tužioca u pogledu kapare koju tuženi dakle drži bez takvog osnova i stoga je dužan da je tužiocu vrati.

Navodi revizije o razlozima zbog kojih ugovor o prodaji nije zaključen bez uticaja su na odlučivanje o obavezi tuženog u pogledu vraćanja primljenog iznosa na ime kapare, pa stoga i tvrdnja da su nižestepeni sudovi sa ovih razloga pogrešno primenili materijalno pravo kada su tužbeni zahtev usvojili.

(Vrhovni sud Srbije, Rev. 3805/92 od 20.10.1992)

Pismeni, neovereni ugovor o prodaji nepokretnosti
 

Tuženi je stambena zadruga koja se bavi i prometom poslovnog i stambenog prostora. Tužilac tužbom traži zaključenje glavnog ugovora na osnovu pismenog, a neoverenog predugovora o prodaji nepokretnosti - poslovnog prostora. Da li je za zaključenje predugovora neophodna forma koju propisuje Zakon o prometu nepokretnosti kao uslov punovažnosti ugovora o prodaji, s obzirom na svojstvo tuženog?  

Odredbom člana 45. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima predviđeno je da propisi o formi glavnog ugovora važe i za predugovor, ako je propisana forma uslov punovažnosti ugovora. Ukoliko je za promet poslovnog i stambenog prostora predviđena obavezna pismena forma onda se i predugovor mora zaključiti u toj formi.

(Odgovor utvrđen na sednici Odeljenja za privredne sporove Višeg privrednog suda u Beogradu 15. oktobra 2001)

Dejstvo predugovornih obaveza

Predugovor je takav ugovor kojim se preuzima obaveza da se kasnije zaključi drugi, glavni ugovor. Propisi o formi ugovora važe i za predugovor.

Na zahtev zainteresovane strane sud će naložiti strani koja odbija da pristupi zaključenju glavnog ugovora da to uradi u roku koji će joj odrediti

Iz obrazloženja:

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, stranke su 7. marta 1991. godine zaključile pismeni predugovor o kupoprodaji koji nisu overile kod suda, po kome je tužena svoje nepokretnosti prodala tužiocima za cenu od 80.000 DEM, s tim da se kasnije zaključi glavni ugovor. Tužioci su odmah isplatili deo kupoprodajne cene u iznosu od 5.000 DM, a obavezali se da ostatak isplate najkasnije do 1. avgusta 1991. godine. Međutim, u predviđenom roku tužioci nisu isplatili ostatak kupoprodajne cene zbog nemogućnosti, s obzirom da nisu mogli prodati svoje nepokretnosti radi pribavljanja novčanih sredstava za otplatu kupoprodajne cene. Tako, nakon zaključenja predugovora nije došlo do zaključenja glavnog ugovora, niti je tužena preko suda tražila da se tužioci kao kupci prinude na zaključenje glavnog ugovora. Ona kasnije svoje nepokretnosti nije prodala drugom licu, a odbila je da povrati tužiocima iznos primljen na ime dela kupoprodajne cene.

Članom 45. Zakona o obligacionim odnosima propisano je da je predugovor takav ugovor kojim se preuzima obaveza da se docnije zaključi drugi, glavni ugovor, da propisi o formi glavnog ugovora važe i za predugovor i da zainteresovana strana preko suda može tražiti da se naloži drugoj strani da u roku od šest meseci po isteku ugovorenog roka pristupi zaključenju glavnog ugovora.

Takođe, članom 104. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima je predviđeno, da je u slučaju ništavosti ugovora svaka strana dužna da vrati drugoj sve ono što je primila po osnovu takvog ugovora.

Polazeći od utvrđenog činjeničnog stava, uz primenu materijalnog prava sadržanom u navedenim propisima, nižestepeni sudovi su pravilno zaključili da je predmetni predugovor ništav pravni posao zato što nije zaključen u formi koja je potrebna i za glavni ugovor koji nije zaključen, i da je tužena u obavezi da povrati tužiocima dinarsku protivvrednost 5.000 DM primljenih po osnovu takvog posla na ime dela kupoprodajne cene. Zato je imalo mesta usvajanju tužbenog zahteva.

Takođe, pravilno je odbijen i protivtužbeni zahtev, jer za tuženu nije ni nastala nikakva šteta shodno članu 86 Zakona o obligacionim odnosima, s obzirom da svoju nepokretnost kasnije nije prodala drugom licu.

Ne mogu se prihvatiti ni navodi tužene da je sporni iznos mogla zadržati po osnovu primljene kapare, jer taj iznos ne predstavlja kaparu u smislu čl. 79. i 80. Zakona o obligacionim odnosima koju bi prodavac mogao zadržati.

(Odluka Vrhovnog suda Srbije Rev. 258/98 od 15.4.1988)

Neovereni predugovor i kapara

Novčani iznos predat u momentu zaključenja neoverenog predugovora o prometu nepokretnosti nema karakter kapare

Iz obrazloženja:

Nižestepeni sudovi su utvrdili sve važne činjenice i na osnovu ocene izvedenih dokaza pravilno zaključili da je tužena u obavezi da tužiocima isplati 22.500 DM u dinarskoj protivvrednosti, sa pripadajućom kamatom, dajući razloge koje prihvata ovaj sud. Tužioci su isplatili pomenuti iznos po predugovorima o kupoprodaji stana od 23.9. i 2.11.1998. godine. Kako predugovor nije doveo do zaključenja glavnog ugovora, otpao je osnov po kome tuženi drže u svojoj imovini primljeni iznos. Zato su dužni da ga, u smislu člana 210. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima, vrate. Prema članu 79. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima kapara je iznos koji jedna ugovorna strana daje drugoj ugovornoj strani “u trenutku zaključenja ugovora”. Nije sporno da u konkretnom slučaju nije zaključen ugovor o kupoprodaji stana. Pošto predugovori o kupoprodaji stana nisu overeni od nadležnog organa, ne mogu proizvoditi pravno dejstvo ugovora o prometu nepokretnosti, pa se u reviziji neosnovano navodi da tuženi nisu dužni da primljeni iznos vrate. Tačno je da je članom 454. Zakona o obligacionim odnosima predviđeno da se ugovor o kupoprodaji zaključuje u pismenoj formi. Međutim ovo je opšti propis, a on ima slabiju pravnu snagu od posebnog propisa iz člana 4. Zakona o prometu nepokretnosti po kome ugovor o prometu nepokretnosti mora biti i overen od nadležnog organa. Bez overe nema ugovora, a kad nema ugovora, nema ni kapare koja nastaje u trenutku zaključenja ugovora. Čim nema kapare, ima obaveze vraćanja primljenih iznosa.

(Rešenje Vrhovnog suda Srbije, Rev. 3990/01 od 27.9.2001)

Konvalidacija predugovora

Ako nema glavnog ugovora, nema ni konvalidacije, jer se konvalidacija odnosi na glavni ugovor, a ne na predugovor

Iz obrazloženja:

Rešenjem Vrhovnog suda Srbije odbijen je predlog da se donese rešenje koje zamenjuje ugovor o otkupu spornog stana. Konsekvenca ovog rešenja je nepostojanje bilo kakvog ugovora o otkupu stana. Ako ugovora nema, ne može biti ni konvalidacije. Ona, prema članu 4. stav 4. Zakona o prometu nepokretnosti, podrazumeva postojanje ugovora kome nedostaju neki elementi punovažnosti. Kako u konkretnom slučaju ugovora uopšte nema, nižestepeni sudovi su pogrešno primenili materijalno pravo kada su konvalidirali ugovor o otkupu stana.

Predugovor nije ugovor. Njime se, po članu 45. Zakona o obligacionim odnosima samo se preduzima obaveza da se docnije zaključi glavni ugovor. Tek takav ugovor bi, dakle, mogao biti predmet konvalidacije. Ali, njega nema.

(Presuda Vrhovnog suda Srbije, Rev. 6029/94)

NaČin tumaČenja ugovora

Odredbe ugovora primenjuju se onako kako glase, ali se pri tumačenju spornih odredaba ugovora ne treba držati doslovnog značenja upotrebljenih izraza, već treba istraživati zajedničku nameru ugovarača i odredbu tako razumeti kako to odgovara načelima obligacionog prava utvrđenim ovim Zakonom

Iz obrazloženja:

Prema utvrđenom činjeničnom stanju stranke su zaključile ugovor o posredovanju, kojim se tužilac obavezao da izvrši posredovanje u prodaji stana tuženom, a tuženi se obavezao da plati naknadu kada zaključi predugovor o prodaji svog stana sa trećim licem (kupcem). Za vreme trajanja ovog ugovora tuženi je sam bez posredovanja tužioca prodao svoj stan. Sporno je bilo da li je prodajom svog stana, bez posredstva tužioca, tuženi odustao od ugovora, u kom slučaju bi u smislu tačke 13. ugovora morao da plati 3.500 dinara koliko se tužbom traži.

Rešavajući ovo sporno pitanje nižestepeni sudovi su usvojili tužbeni zahtev, zauzeli stanovište da je tuženi odustao od ugovora te da se u konkretnom slučaju ima primeniti tačka 13. navedenog ugovora o posredovanju.

Prema oceni Vrhovnog suda nižestepeni sudovi nisu pravilno primenili odredbu člana 99. Zakona o obligacionim odnosima, kojom je predviđeno da se odredbe ugovora primenjuju onako kako glase, ali da se pri tumačenju ugovora ne treba držati doslovnog značenja upotrebljenih izraza, već treba istraživati zajedničku nameru ugovorača i odredbu tako razumeti kako to odgovara načelima obligacionog prava utvrđenim ovim Zakonom. Naime, tačkom 10. ugovora o posredovanju predviđeno je, da za vreme trajanja ovog ugovora tuženi kao nalogodavac ne može izvršiti promet predmetne nepokretnosti po ceni manjoj od cene navedene u tački 3. ovog ugovora, osim preko tužioca.

Zbog toga će u ponovnom postupku prvostepeni sud, primenjujući odredbu člana 99. Zakona o obligacionim odnosima, ceniti da li se u ovom slučaju radi o odustanku od ugovora ili se radi o zajedničkoj nameri ugovornih strana da i tuženi može sam vršiti prodaju bez posredstva tužioca, ukoliko postigne cenu, istu ili veću nego što je predviđena u tački 3. ugovora.

(Odluka Vrhovnog suda Srbije, Rev. 6462/97 od 20.1.1998)

ZnaČaj predugovora

Predugovor ne predstavlja pravni osnov za promet nepokretnosti, već samo stvara obavezu da se zaključi glavni ugovor kojim će se takav promet realizovati

Iz obrazloženja:

U konkretnom slučaju nema mesta konvalidaciji predugovora zaključenog između pravnog prethodnika tužioca i tužene. Ovo sa razloga što je konvalidacija moguća samo u slučaju kada su za to ispunjeni uslovi propisani članom 4. Zakona o prometu nepokretnosti. Ti uslovi se iscrpljuju u zahtevu za postojanje pismenog ugovora o kupovini i prodaji nepokretnosti koji je u celosti izvršen. To znači da se u skladu sa tom zakonskom odredbom može konvalidirati samo ugovor koji predstavlja pravni osnov prometa nepokretnosti. Predugovor ne predstavlja pravni osnov za promet nepokretnosti, već samo stvara obavezu da se zaključi glavni ugovor kojim će se takav promet realizovati. To znači da se i izvršenje predugovora iscrpljuje u zaključenju glavnog ugovora, a ne u prometu nepokretnosti. Do prometa nepokretnosti može doći tek u slučaju da predugovor bude izvršen zaključenjem glavnog ugovora. Stoga je i konvalidacija moguća samo u slučaju izvršene realizacije glavnog ugovora. Iz tih razloga je pravno irelevantno da li je novac isplaćen tuženoj po osnovu apsolutno ništavog predugovora bio vlasništvo pokojnog prethodnika tužioca ili drugog lica.

(Presuda Vrhovnog suda Srbije, Rev. 6047/99 od 6.9.2000)