SVOJINSKA TRANSFORMACIJA KROZ POSTUPAK PRIVATIZACIJE, STEČAJA I IZVRŠENJA
 

Dragiša Slijepčević,
sudija Vrhovnog suda Srbije

Uvodne napomene

Važećim Ustavom Republike Srbije (“Službeni glasnik RS”, br. 98/06 od 10.11.2006. godine) jemči se privatna, zadružna i javna svojina (član 86. stav 1. Ustava Republike Srbije). Pod javnom svojinom se podrazumeva državna svojina, svojina autonomnih pokrajina i svojina lokalne samouprave. Ovim oblicima svojine Ustavom se garantuje jednaka pravna zaštita (član 86. stav 1. Ustava Republike Srbije). Pored zajemčenih svojinskih oblika Ustav iz 2006. godine poznaje i društvenu svojinu. Na to upućuje sadržina odredbe člana 86. stav 2. Ustava. Međutim, za razliku od zajemčenih svojinskih oblika društvena svojina se određuje kao prolazna kategorija koja se shodno ustavnom naređenju mora transformisati u privatnu svojinu (član 86. stav 2. Ustava Republike Srbije). Pretvaranje društvene u privatnu svojinu vrši se na način i pod uslovima propisanim posebnim zakonom.

Na taj način, Ustavom su postavljeni novi temelji svojinskog režima u Republici Srbiji. Oni su određeni ustavnim uređenjem o prestanku društvene svojine kao jednog od ranijim ustavima garantovanog svojinskog oblika. Ustav naređuje da se društvena svojina mora transformisati u privatnu svojinu. Predmet društvene svojine mogu biti pokretne i nepokretne stvari. To znači da se i promena društvene u privatnu svojinu vrši nad tim predmetima. Sâm postupak svojinske transformacije može se realizovati po postupku i na način koji je propisan posebnim zakonima. Ove promene se odvijaju paralelno uprkos različitim osnovama transformacije ustanovljenim kroz posebne zakone. Osnovi tih promena su utemeljeni u važećim zakonima kroz - obavezu vraćanja zemljišta koje je prešlo u društvenu svojinu po osnovu poljoprivrednog zemljišnog fonda i konfiskacije zbog neizvršenih obaveza iz obaveznog otkupa;1 pretvaranje prodajom poljoprivrednog zemljišta u društvenu svojinu (Zakon o pretvaranju društvene svojine na poljoprivrednom zemljištu u druge oblike svojine - “Službeni glasnik RS”, br. 49/92, 54/96, 62/2006); vraćanje imovine oduzete od crkava i verskih zajednica primenom propisa o agrarnoj reformi, nacionalizaciji, sekvestraciji i drugih propisa donetih do 1945. godine (Zakon o vraćanju (restituciji) imovine crkvama i verskim zajednicama - “Službeni glasnik RS”, br. 46/2006); privatizaciju društvenog kapitala i imovine prodajom društvene imovine i pravnih lica (Zakon o privatizaciji (“Službeni glasnik RS”, br. 38/01, 18/03, 45/03); prodaju društvene imovine i kapitala u postupku stečaja (Zakon o stečajnom postupku (“Službeni glasnik RS”, 84/04, 85/05); i prodaju društvene imovine u postupku izvršenja (Zakon o izvršnom postupku (“Službeni glasnik RS”, br. 23/04).

Brojnost navedenih zakonskih osnova ukazuje na dinamiku procesa pretvaranja društvene u privatnu svojinu. Ti procesi imaju višedecenijsko trajanje. Međutim, uprkos njihove aktuelnosti, nespornom cilju i potrebi dovršetka tranzicionog procesa u praksi su prisutni brojni problemi u realizaciji promene društvene u privatnu svojinu. Oni se tiču određenja subjekata na koje se vrši prenos nepokretnosti iz društvne u privatnu svojinu i mogućnosti upisa u katastru nepokretnosti izvršenih svojinskih promena po tom osnovu. Spor o tim pitanjima se naročito aktuelizuje u postupku realizacije svojinskih promena izvršenih kroz privatizaciju, stečaj i postupak izvršenja. Nesporazumi koji tim povodom nastaju prevashodno su formalno-pravne prirode. Međutim, posledice koje tim povodom proističu vode ne samo otežanoj realizaciji ustavnog naređenja o promeni društvene u privatnu svojinu već i obesmišljavanju cilja zbog koga se privatizacija sprovodi. To se čini opstrukcijom ili direktnim odbijanjem ovlašćenih državnih organa da u javnim knjigama upišu prenos nepokretnosti iz društvene svojine u privatno vlasništvo subjekta privatizacije, odnosno njihovih kupaca po osnovu prodaje izvršene u postupku privatizacije, stečaja ili izvršenja. Na taj način pravno perfektno provedena privatizacija se lišava finalne realizacije - upisa promene svojinskog oblika na prodatim nekretninama u društvenoj svojini. Time se derogira jedan od osnovnih tranzicionih ciljeva iskazan u promeni društvenog u privatno vlasništvo. Jer, uprkos nesporne činjenice o izvršenoj realizaciji obaveza ustanovljenih ugovorom o prodaji društvenog kapitala u javnim knjigama se i dalje na prodatim nekretninama upisuje pravo korišćenja ili raspolaganja. Promena se vrši samo u odnosu na subjekt u čiju korist se takvo pravo upisuje. To praktično znači da se i posle sprovedene privatizacije na prodatim nekretninama vrši samo upis prava korišćenja u korist subjekta privatizacije, odnosno njihovog kupca u postupku stečaja ili izvršenja. Takav postupak se pravda odsustvom ugovornih odredbi o taksativnom označenju zemljišno-knjižnih, odnosno katastarskih podataka prodatih nekretnina i nepostojanja izričite ugovorne klauzule intabulandi. Zato se krajnji efekat svojinske promene na nekretninama po osnovu privatizacije, stečaja ili izvršenja svodi samo na promenu titulara prava korišćenja, a ne i na promenu njihovog svojinskog oblika.

Postojanje navedenih problema i nastojanje da se isti u praksi prevaziđu predstavlja osnovnu temu ovog teksta. Ona se iskazuje u pokušaju iznalaženja pravnih argumenata za otklanjanje nastalih nesporazuma na planu formalno-pravne realizacije upisa promene svojinskog oblika na nekretninama koje predstavljaju predmet privatizacije, odnosno prodaje u postupku stečaja i izvršenja.

Pravni osnov i postupak promene svojinskog oblika

U cilju razrešenja navedenih spornih pravnih pitanja mora se poći od odredbe člana 20. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa kojom je propisano da se pravo svojine stiče po samom zakonu, na osnovu pravnog posla i nasleđivanjem. Stavom 2. iste odredbe propisano je da se pravo svojine stiče i odlukom državnog organa na način i pod uslovima određenim zakonom. Slučajevi sticanja svojine po samom zakonu taksativno su propisani odredbom člana 21. Zakona o svojinsko-pravnim odnosima. Njome je, pored ostalog, određeno da se to pravo može steći i u svim slučajevima propisanim posebnim zakonom.2

Predmet svojine fizičkih i pravnih lica mogu biti stambene zgrade, stanovi, poslovne prostorije, poljoprivredno zemljište i druge nepokretnosti, osim prirodnih bogatstava, koja su u državnoj svojini (član 9. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa). Ta lica mogu steći pravo svojine i na dobrima u opštoj upotrebi i na građevinskom zemljištu u skladu sa zakonom, kao i na šumama i šumskom zemljištu u granicama utvrđenim zakonom. Takva mogućnost sticanja prava svojine propisana je odredbom člana 9. stav 2. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa.

Odredbom člana 59. stav 1. ranije važećeg Ustava Republike Srbije, bilo je propisano da se svojinska prava i obaveze nad sredstvima u državnoj i društvenoj svojini mogu pretvoriti u druge oblike svojine na način i pod uslovima utvrđenim zakonom. I odredba člana 86. stav 2. novog Ustava Republike Srbije propisuje da se postojeća društvena svojina pretvara u privatnu svojinu pod uslovima, na način i u rokovima predviđenim zakonom. Time su stvoreni ustavni okviri za zakonsku promenu društvene svojine u privatnu svojinu. Mogućnost takve promene svojinskog oblika propisana je, upravo, odredbom člana 1. Zakona o privatizaciji. Odredbom člana 3. stav 1. istog zakona propisano je da predmet privatizacije predstavlja društveni, odnosno državni kapital u preduzećima i drugim pravnim licima, ako posebnim propisima nije drugačije određeno. U društveni kapital preduzeća spada i poljoprivredno zemljište u društvenoj svojini stečeno pravnim poslom od strane pravnog lica kao njegovo sredstvo za proizvodnju. To je izričito propisano odredbom člana 1. stav 2. Zakona o pretvaranju društvene svojine na poljoprivrednom zemljištu u druge oblike svojine (“Službeni glasnik RS”, br. 49/92, 54/96). Za razliku od tako stečenog poljoprivrednog zemljišta ostalo zemljište u društvenoj svojini stečeno po osnovu Zakona o agrarnoj reformi i propisima o nacionalizaciji poljoprivrednog zemljišta predstavlja državnu svojinu (član 1. stav 1. Zakona o pretvaranju društvene svojine na poljoprivrednom zemljištu u druge oblike svojine). Društveno zemljište koje predstavlja društveni kapital preduzeća može se otuđiti iz društvene svojine. To je moguće učiniti pod tržišnim uslovima (član 11. Zakona o pretvaranju društvene svojine na poljoprivrednom zemljištu u druge oblike svojine). Takva se prodaja dopušta kako u postupku privatizacije tako i neposrednom prodajom uz uslov da prethodno učinjena ponuda na prodaju Ministarstvu nadležnom za poljoprivredu nije prihvaćena u roku od 30 dana. Osim toga, a shodno odredbi člana 3. stav 2. Zakona o privatizaciji određeno je da se u postupku privatizacije može prodati i imovina ili deo imovine subjekta privatizacije, odnosno pojedini delovi subjekta privatizacije. Ovakvo zakonsko određenje predmeta prodaje u postupku privatizacije ukazuje da se u slučaju prodaje društvenog, odnosno državnog kapitala vrši prodaja celokupne neto imovine subjekta privatizacije. Ona predstavlja ostatak imovine koji pripada vlasnicima posle odbitka svih obaveza. Tako iskazan kapital opredeljuje kupovnu snagu neto imovine subjekta privatizacije. Njena vrednost se određuje na način i pod uslovima propisanim Uredbom o metodologiji za procenu vrednosti kapitala i imovine (“Službeni glasnik RS”, br. 45/2001, 45/2002).

Sâm postupak privatizacije - prodaje društvenog i državnog kapitala sprovodi se metodom javnog tendera i javne aukcije (član 10. Zakona o privatizaciji). Međutim, prodaja društvenog kapitala u koji ulazi poljoprivredno zemljište subjekta privatizacije ne može se sprovesti pre izvršenog popisa zemlje u njegovom posedu u državnoj svojini (član 6. stav 1. Zakona o pretvaranju društvene svojine na poljoprivrednom zemljištu u druge oblike svojine). Osim toga, pretvaranje tog dela društvenog kapitala u privatno vlasništvo ne može se vršiti pre nego što se izvrše odgovarajuće promene u zemljišnim i drugim javnim knjigama razgraničenog dela zemljišta u državnoj svojini, od zemljišta subjekta privatizacije u društvenoj svojini (član 6. stav 2. Zakona o pretvaranju društvene svojine na poljoprivrednom zemljištu u druge oblike svojine). Tek po ispunjenju tih uslova moguće je pristupiti prodaji poljoprivrednog zemljišta u društvenoj svojini kao posebnog dela društvenog kapitala subjekta privatizacije. Ona se može sprovesti putem javnog tendera ili javne aukcije. Prodaja javnim tenderom se realizuje na osnovu tenderske dokumentacije. Ona shodno odredbi člana 6. stav 1. Uredbe o prodaji kapitala i imovine javnim tenderom (“Službeni glasnik RS”, br. 46/2001, 59/2003, 110/2003, 52/2005) sadrži: ugovor o čuvanju poverljivih podataka, informacioni memorandum o subjektu privatizacije, uputstvo za ponuđače i nacrt ugovora o prodaji. Prodaja javnom aukcijom se sprovodi na osnovu aukcijske dokumentacije. Ona shodno odredbi člana 15. stav 1. Uredbe o prodaji kapitala i imovine javnom aukcijom sadrži: program privatizacije, ugovor o čuvanju poverljivih podataka, nacrt ugovora o prodaji i prijavu učešća na aukciji. Bliži podaci o kapitalu i imovini subjekta privatizacije sadržani su u informativnom memorandumu subjekta privatizacije kada se prodaja vrši javnim tenderom, odnosno programu privatizacije kada se prodaja realizuje javnom aukcijom. Odredba člana 56. stav 1. tačka 2. Uredbe o prodaji kapitala i imovine javnom aukcijom propisuje da program privatizacije sadrži podatke o stanju sredstava i obaveza koji obuhvataju i pregled nepokretnosti po vrsti, nameni i površini objekata, te nameni i površini zemljišta. Tenderska, odnosno aukcijska dokumentacija predstavlja osnov za zaključenje konačnog ugovora o prodaji društvenog, odnosno državnog kapitala. Shodno odredbi člana 47. stav 1. Zakona o privatizaciji predmet tog ugovora je upravo društveni i državni kapital, kao i imovina subjekta privatizacije označena u tenderskoj, odnosno aukcijskoj dokumentaciji.

Prema tome, privatizacija društvenog, odnosno državnog kapitala vodi promeni društvene i državne svojine u privatnu svojinu. Do ovakve promene svojinskog oblika dolazi i u slučaju privatizacije imovine, ili dela imovine subjekta privatizacije, odnosno njegovih pojedinih delova. I u jednom i u drugom slučaju promena društvene i državne svojine u privatnu svojinu se vrši po samom zakonu. Ona se realizuje u odnosu na pokretnu i nepokretnu imovinu subjekta privatizacije, koja shodno tenderskoj, odnosno aukcijskoj dokumentaciji predstavlja predmet privatizacije.

Postupak privatizacije se okončava zaključenjem pismenog ugovora o prodaji kapitala, odnosno imovine. Shodno odredbi člana 41. stav 2. Zakona o privatizaciji, smatra se da je takav ugovor zaključen danom sudske overe potpisa kupca i ovlašćenog predstavnika Agencije za privatizaciju. Na temelju tog ugovora, a shodno odredbi člana 56. stav 1. Zakona o privatizaciji, subjekt privatizacije donosi odluku o promeni oblika organizovanja u društvo kapitala. Tom odlukom se uređuju i sva druga pitanja od značaja za organizovanje subjekta privatizacije u društvo kapitala (član 55. stav 2. Zakona o privatizaciji). Promenjena forma subjekta privatizacije se saglasno odredbi člana 5. Zakona o registraciji privrednih subjekata (“Službeni glasnik RS”, br. 55/2004, 61/2005) upisuje u registar privrednih subjekata. Isplatom kupoprodajne cene, ili 45% od ugovorene cene koja se plaća na rate po ugovoru o prodaji društvenog, odnosno državnog kapitala3 i registracijom subjekta privatizacije kao društva kapitala stiču se formalno-pravni uslovi i za njegov upis kao titulara prava svojine na nekretninama koje su predstavljale predmet privatizacije.

Upis prava svojine novoorganizovanog društva kapitala mora se sprovesti na svim nekretninama koje su u javnim knjigama upisane kao društvena, ili državna svojina sa pravom korišćenja u korist subjekta privatizacije. Međutim, predmet tog upisa mogu biti samo nekretnine na kojima se shodno odredbi člana 9. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa može steći pravo svojine. To znači da se privatizovati mogu stambene zgrade, stanovi, poslovne prostorije i poljoprivredno zemljište u društvenoj svojini. Sâm upis promene prava u javnim knjigama se sprovodi na zahtev novoorganizovanog subjekta privatizacije kao društva kapitala. Uz zahtev se mora dostaviti primerak ugovora o prodaji kapitala, odnosno imovine zajedno sa privatizacionom dokumentacijom i izvodom iz registra privrednih subjekata o izvršenom upisu subjekta privatizacije kao društva kapitala. Na temelju tih isprava sprovodi se upis novoorganizovanog društva kapitala kao vlasnika nepokretne imovine koja je bila predmet privatizacije.

Tako stečeno pravo na nekretninama se shodno odredbi člana 58-v) stav 1. tačka 1. Zakona o državnom premeru i katastru i upisima prava na nepokretnostima (“Službeni glasnik RS”, br. 83/92 ... 101/2005) upisuje po samom zakonu u katastru nepokretnosti. Kod činjenice da se upis promene prava vlasništva vrši na osnovu zakona nema mesta primeni odredbe člana 106-v) Zakona o državnom premeru i katastru i upisima prava na nepokretnostima4. Ovo iz razloga što se uprkos zakonskoj obavezi zaključenja ugovora o prodaji kapitala, odnosno imovine (član 41. stav 2. Zakona o privatizaciji) promena svojinskog oblika prodatog kapitala, odnosno imovine u postupku privatizacije ne vrši po osnovu tog ugovora, već po sili zakona.5 Iz istih razloga u postupku upisa promene vlasništva privatizovanog kapitala, odnosno imovine, nema mesta ni primeni odredbe člana 106-a) stav 2. Zakona o državnom premeru i katastru i upisima prava na nepokretnostima.6 To praktično znači da se upis promene vlasništva u katastru nepokretnosti ne može uslovljavati prethodnim taksativnim označenjem u ugovoru svih nepokretnosti koje čine predmet prodaje društvenog kapitala prema podacima premera i katastra nepokretnosti. Takva mogućnost je isključena iz razloga što se taksativni podaci o nepokretnostima koje su sastavni deo društvenog kapitala kao predmeta prodaje moraju navesti u privatizacionoj dokumentaciji koja čine sastavni deo ugovora. Stoga se uz zahtev za upis promene društvenog u privatno vlasništvo na privatizovanom kapitalu, odnosno imovini, pored ugovora mora priložiti i odgovarajuća privatizaciona dokumentacija. Pod tim uslovima izvršiće se promena svojinskog oblika nad svim nekretninama - stambenim i poslovnim objektima i poljoprivrednom zemljištu u društvenoj svojini koje su u privatizacionoj dokumentaciji označene kao predmet prodaje, a u katastru nepokretnosti upisane kao društvena svojina sa pravom korišćenja subjekta privatizacije.

Pravne granice promene svojinskog oblika u postupku privatizacije

Privatizacija je isključena, a time i mogućnost promene svojinskog oblika na zemljištu u državnoj svojini, prirodnim bogatstvima i gradskom građevinskom zemljištu. Takva zabrana je ustanovljena odredbom člana 15. Zakona o prometu nepokretnosti (“Službeni glasnik RS”, br. 42/98) u odnosu na poljoprivredno i građevinsko zemljište, šume, šumsko zemljište u državnoj i društvenoj svojini, ako zakonom nije drukčije određeno. Mogućnost privatizacije zemljišta u državnoj svojini je zabranjena i Zakonom o pretvaranju društvene svojine na poljoprivrednom zemljištu u druge oblike svojine.7 Prirodna bogatstva su državna svojina na kojima shodno odredbi člana 9. stav 1. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa fizička i pravna lica ne mogu imati pravo svojine. Stoga prirodna botatstva ne mogu predstavljati predmet svojinske transfromacije u postupku privatizacije. Isti je slučaj i sa gradskim građevinskim zemljištem. Pravo svojine na tim nekretninama, kao i na šumama i šumskom zemljištu može se steći u granicama utvrđenim posebnim zakonom.

Mogućnost prodaje gradskog građevinskog zemljišta je dopuštena samo u skladu i pod uslovima propisanim odredbom člana 85. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa.8 S tim u vezi, treba istaći da je sa stupanjem na snagu Zakona o planiranju i izgradnji prestao da važi Zakon o građevinskom zemljištu koji je zabranjivao otuđenje gradskog građevinskog zemljišta iz društvene svojine (član 16. Zakona o građevinskom zemljištu). Zakon o planiranju i izgradnji poznaje samo građevinsko zemljište koje se shodno odredbi člana 68. svrstava u javno građevinsko zemljište i ostalo građevinsko zemljište. Javno građevinsko zemljište predstavlja građevinsko zemljište na kojem su izgrađeni javni objekti od opšteg interesa i javne površine i koje je u državnoj svojini, kao i zemljište koje je planom donetim u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji namenjno za izgradnju javnih objekata od opšteg interesa i za javne površine i koje je u državnoj svojini (član 69. Zakona o planiranju i izgradnji). Saglasno odredbi člana 70. stav 7. Zakona o planiranju i izgradnji javno građevinsko zemljište ne može se otuđiti iz državne svojine. Nasuprot javnom, ostalo građevinsko zemljište može biti u svim oblicima svojine i u prometu je (član 79. stav 2. Zakona o planiranju i izgradnji). Takvo zakonsko naređenje dopušta mogućnost da se ostalo građevinsko zemljište može naći u privatnoj, zadružnoj ili javnoj - državnoj svojini. U državnoj svojini ostaje ostalo građevinsko zemljište koje je do stupanja na snagu Zakona o planiranju i izgradnji zakonom određeno kao gradsko građevinsko zemljište u državnoj svojini (član 79. stav 3. Zakona o planiranju i izgradnji). U privatnoj svojini ili zadružnoj svojini, može se naći građevinsko zemljište koje je kao gradsko građevinsko zemljište određeno odlukom Skupštine, odnosno grada, odnosno grada Beograda, koje do dana stupanja na snagu Zakona o planiranju i izgradnji nije privedeno nameni u celini ili većim delom, a ne čini urbanističku i funkcionalnu celinu sa javnim građevinskim zemljištem (član 79. stav 4. Zakona o planiranju i izgradnji). U tom slučaju ostalo građevinsko zemljište se na zahtev sopstvenika, odnosno njegovog pravnog sledbenika, vraća u svojinski režim koji je bio pre stupanja na snagu odluke o određivanju tog zemljišta kao gradskog građevinskog zemljišta. Na ostalom neizgrađenom građevinskom zemljištu u državnoj svojini pravo korišćenja stiču raniji sopstvenici, njihovi zakonski naslednici, kao i lica na koja je raniji sopstvenik preneo pravo korišćenja u skladu sa zakonom (član 84. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji). Međutim, nezavisno od svojinskog oblika u kome se nalazi ostalo građevinsko zemljište opština se stara o njegovom racionalnom korišćenju. U tom cilju opština može doneti i program uređenja tog zemljišta radi izgradnje većih zona predviđenih regulacionim planom. S tim u vezi, opština je saglasno odredbi člana 80. stav 2. Zakona o izgradnji i planiranju ovlašćena i da pribavlja, uređuje, daje u zakup ili otuđuje ostalo građevinsko zemljište.

Prema tome, saglasno važećem Zakonu o planiranju i izgradnji gradsko građevinsko zemljište postaje ili javno građevinsko zemljište, ili ostalo građevinsko zemljište. U zavisnosti od karaktera izgrađenih objekata i nameni kojoj takvo zemljište služi svrstava se u javno ili ostalo građevinsko zemljište i tako opredeljuje njegov svojinski oblik. Time se u skladu sa citiranim odredbama Zakona o planiranju i izgradnji isključuje ili dopušta i mogućnost otuđenja građevinskog zemljišta. Međutim, zakonska mogućnost otuđenja ostalog građevinskog zemljišta ne znači i da to zemljište može predstavljati predmet privatizacije. Ovo iz razloga što ostalo građevinsko zemljište u državnoj svojini ne predstavlja kapital subjekta privatizacije koji se shodno odredbi člana 3. Zakona o privatizaciji može privatizovati. Isti je slučaj i sa šumama i šumskim zemljištem koje se nalazi u državnoj svojini. Tim zemljištem gazduju javna preduzeća. Stoga saglasno odredbi člana 8. Zakona o šumama9 i to zemljište ne može predstavljati predmet otuđenja u postupku privatizacije.

Stečaj i izvršenje kao pravni osnov pretvaranja društvene u privatnu svojinu

Pored slučajeva propisanih Zakonom o privatizaciji, promena društvene svojine u privatnu svojinu se vrši i kroz unovčenja stečajne i likvidacione mase. Unovčenje stečajne, kao i likvidacione mase vrši se pod uslovima i na način propisan odredbom člana 109-115. Zakona o stečajnom postupku.10 Sâm postupak unovčenja može se sprovesti putem pojedinačne prodaje pokretne i nepokretne imovine, odnosno prodajom stečajnog dužnika kao pravnog lica ili njegovih delova koji predstavljaju funkcionalnu celinu (Član 110. stav 1. i član 112. stav 1. Zakona o stečajnom postupku). I u tim slučajevima može se izvršiti otuđenje nekretnina iz društvene svojine u privatno vlasništvo. Međutim, predmet takve prodaje mogu biti samo nepokretnosti na kojima se shodno odredbi člana 9. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa može steći pravo svojine. U tom slučaju kupac stiče privatno vlasništvo nad svim nekretninama koje su u javnim knjigama upisane kao društvena svojina sa pravom korišćenja stečajnog dužnika. Prodaja se realizuje zaključenjem ugovora o kupoprodaji koji potpisuju kupac i stečajni upravnik. U njemu se neposredno, ili posredno (putem odgovarajućih priloga) taksativno navode sve nekretnine koje čine predmet prodaje, kao i izjava stečajnog upravnika da se kupac tih nekretnina može u javnim knjigama upisati kao njihov vlasnik. Saglasno tom ugovoru vrši se i upis prava svojine na svim nekretninama u društvenoj svojini sa pravom korišćenja stečajnog dužnika koji je u postupku stečaja prodat kao pravno lica. Razlika je samo što se u tom slučaju kao titular prava svojine prodatih nepokretnosti u katastru nepokretnosti upisuje novoorganizovano društvo kapitala. Zato se ovakva promena svojinskog oblika može realizovati tek po izvršenom upisu u registar privrednih subjekata promene oblika organizovanja stečajnog dužnika u društvo kapitala.

Prodaja nepokretne imovine u društvenoj svojini može se izvršiti i pod uslovima i na način propisan odredbama Zakona o izvršnom postupku. I u tom slučaju dopušteno je otuđenje nekretnina iz društvene svojine u privatno vlasništvo. Međutim, i tada predmet prodaje i privatizacije mogu biti samo nepokretnosti sa pravom korišćenja izvršnog dužnika na kojima se shodno odredbi člana 9. Zakona o svojinsko-pravnim odnosima može steći pravo svojine. Ovakva promena svojinskog oblika ima pravno utemeljenje u odredbi člana 86. stav 2. važećeg Ustava Republike Srbije. Stoga se promena svojinskog oblika može izvršiti i po odredbama Zakona o izvršnom postupku. Ona se shodno odredbi člana 129. ZIP-a realizuje donošenjem rešenja o prodaji prodate nepokretnosti kupcu. U tom slučaju ovim rešenjem se određuje da se po njegovoj pravnosnažnosti u katastru nepokretnosti vrši upis stečenog prava svojine, na prodatim nekretninama u korist kupca. Zato se shodno odredbi člana 58-v) stav 1. tačka 1. Zakona o državnom premeru i katastru i upisima prava na nepokretnostima i tim povodom upis stečenog prava vrši po samom zakonu. Međutim, i tada, kao i u slučaju promene svojinskog oblika u postupku stečaja, primenjuju se i sva izneta ograničenja u pogledu pravne dopuštenosti svojinske transformacije na određenim nekretninama u postupku privatizacije.

Z a k lj u č a k

Saglasno odredbi člana 86. stav 2. Ustava Republike Srbije konstituisana je ustavna obaveza pretvaranja društvene u privatnu svojinu. To se čini u zakonom uređenim postupcima privatizacije. Pretvaranje društvene u privatnu svojinu se realizuje na osnovu Zakona o privatizaciji. Osim toga, privatizacija se može sprovesti i u slučajevima propisanim odredbama Zakona o stečajnom postupku i Zakona o izvršnom postupku. Predmet privatizacije mogu biti samo nepokretne stvari na kojima shodno odredbi člana 9. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa fizička i pravna lica mogu imati pravo svojine. To su stambene zgrade, stanovi, poslovne prostorije i poljoprivredno zemljište. Privatizovati se ne mogu prirodna bogatstva, kao ni gradsko građevinsko zemljište, odnosno javno i ostalo građevinsko zemljište, kao i šume i šumsko zemljište u državnoj svojini. Izvršena privatizacija nekretnina na kojima se može steći privatna svojina sprovodi se u katastru nepokretnosti upisom po sili zakona. Upis se vrši u korist novoosnovanog društva kapitala, odnosno kupca privatizovanih nepokretnosti pod uslovom da su iste upisane u katastru nepokretnosti kao društvena svojina sa pravom korišćenja u korist subjekta privatizacije, odnosno stečajnog ili izvršnog dužnika.

Sledom rečenog, navedeni slučajevi privatizacije i uslovi za upis po tom osnovu stečenog prava na kupljenim nekretninama sažeto se iskazuju kroz sledeće zaključke:

I

Isplatom kupoprodajne cene, odnosno 45% od ugovorene cene koja se plaća na rate po ugovoru o prodaji društvenog, odnosno državnog kapitala i upisom subjekta privatizacije u registar privrednih subjekata kao društva kapitala, stiču se uslovi da se na temelju odredbe člana 400-b) Zakona o preduzećima u vezi odredbe člana 1. Zakona o privatizaciji u katastru nepokretnostu upiše promena društvene, odnosno državne svojine u privatnu svojinu u korist novoorganizovanog društva kapitala po sprovedenom postupku privatizacije.

Ovakva promena svojinskog oblika može se izvršiti i sprovesti u katastru nepokretnosti samo na nekretninama koje shodno odredbi člana 9. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa mogu predstavljati predmet privatne svojine, pod uslovom da su te nekretnine u privatizacionoj dokumentaciji taksativno određene kao predmet privatizacije i u katastru nepokretnosti upisane kao društvena svojina sa pravom korišćenja subjekta privatizacije.

II

Promena društvene svojine u privatno vlasništvo u korist novoorganizovanog društva kapitala vrši se i na osnovu zaključenog ugovora o prodaji stečajnog dužnika kao pravnog lica u postupku stečaja.

Takva promena vlasništva može se izvršiti i sprovesti u katastru nepokretnosti samo na nekretninama koje saglasno odredbi člana 9. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa mogu predstavljati predmet privatne svojine, pod uslovom da su te nekretnine i u katastru nepokretnosti bile upisane kao društvena svojina sa pravom korišćenja stečajnog dužnika.

III

Pretvaranje društvene u privatnu svojinu može se sprovesti u katastru nepokretnosti i po osnovu ugovora o kupoprodaji nepokretne imovine stečajnog dužnika, kao i po osnovu rešenja izvršnog suda o predaji nepokretnosti u postupku namirenja duga izvršnog dužnika.

Izvršena promena društvene u privatnu svojinu po tom osnovu može se sprovesti u katastru nepokretnosti samo na nekretninama na kojima se u skladu sa odredbom člana 9. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa može steći privatna svojina, pod uslovom da je i u katastru nepokretnosti na tim nekretninama bilo upisano pravo korišćenja u korist stečajnog, odnosno izvršnog dužnika.

_____________________________

1 Zakon o načinu i uslovima priznanja prava i vraćanju zemljišta koje je prešlo u društvenu svojinu po osnovu poljoprivrednog zemljišnog fonda i konfiskacijom zbog neizvršenih obaveza iz obaveznog otkupa poljoprivrednih proizvoda (“Službeni glasnik RS”, br. 18/91, 20/62, 42/98).

2 Pored toga, odredbom člana 21. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa propisano je da se svojina stiče po osnovu zakona i u slučaju stvaranja nove stvari, spajanja, mešanja, građenja na tuđem zemljištu, odvajanjem plodova, održajem, sticanjem od nevlasnika i okupacijom.

3 Kada se stiče svojina na privatizovanom kapitalu propisano je odredbom člana 400.-b) Zakona o preduzećima, koji se shodno odredbi člana 456. Zakona o privrednim društvima (“Službeni glasnik RS”, br. 125/04) primenjuje do isteka zakonom utvrđenih rokova za privatizaciju. Na temelju te odredbe, a u vezi člana 1. Zakona o privatizaciji upis stečenog prava vlasništva se vrši po samom zakonu nakon izvršene isplate kupoprodajne cene, odnosno 45% od ugovorene cene koja se u skladu sa ugovorom o kupoprodaji društvenog kapitala plaća na rate.

4 Član 106-v) Zakona o državnom premeru i katastru i upisima prava na nepokretnostima propisuje da se upis primene prava na nepokretnostima u korist novog nosioca prava neće dozvoliti ako u ispravi na osnovu koje se vrši upis raniji nosilac prava nije označen i prema njemu pravo novog nosioca nije utvrđeno.

5 Šta je predmet privatizacije propisano je odredbom člana 3. Zakona o privatizaciji. S tim u vezi i odredbom člana 25. istog zakona određeno da predmet prodaje predstavlja 70% kapitala koji se privatizuje, odnosno celokupni kapital u subjektima privatizacije koji su restruktuirani u skladu sa tim zakonom. Time se i osnov promene svojinskog oblika na predmetu prodaje kapitala u subjektu privatizacije određuje zakonom, a ne ugovorom kao pravnim sredstvom kojim se postupak privatizacije formalno-pravno realizuje.

6 Odredba člana 106-a) stav 2. Zakona o državnom premeru i katastru i upisima prava na nepokretnostima nalaže organu koji vrši upis da zatraži od lica koje zahteva upis da u određenom roku otkloni nedostatke u pogledu označenja nepokretnosti prema podacima premera i katastra nepokretnosti.

7 Privatizacija zemljišta u državnoj svojini nije moguća, jer je odredbom člana 11. Zakona o pretvaranju društvene svojine na poljoprivrednom zemljištu u druge oblike svojine dopuštena prodaja samo poljoprivednog zemljišta u društvenoj svojini.

8 Odredbom člana 85. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa dopuštena je prodaja gradskog-građevinskog zemljišta samo stranim državama, ali samo za potrebe njihovih diplomatskih i konzularnih aktivnosti, kao i organizacijama i specijalizovanim Agencijama organizacija Ujedinjenih nacija.

9 Odredbom člana 8. stav 1. Zakona o šumama (“Službeni glasnik RS” br. 46/91, 83/92, 53/93, 54/93, 60/93, 67/93, 48/94, 54/96, 101/2005) zabranjeno je otuđenje šuma i šumskog zemljišta u državnoj svojini, osim u slučaju arondacije i komasacije.

10 Odredbe člana 109-115. Zakona o stečajnom postupku se saglasno članu 143. stav 2. Zakona o stečajnom postupku shodno primenjuju i u postupku likvidacije preduzeća - privrednog društva.