REŽIM SVOJINE NA PODRUMU ZGRADE

Prof. dr Žarko Anđelković

Na prvi pogled bi se reklo da je jednostavno odrediti pravni status podruma, koji se nalazi u nomenklaturi zajedničkih delova stambene zgrade. Ali stvari nisu tako jednostavne. U našem zakonodavstvu ne postoji pravni akt koji definiše delove stambene zgrade, pogotovu ne zajedničke, niti posebne delove stambene zgrade. Da bismo odredili svojinski status podruma potrebno je utvrditi je li podrum zajednički ili posebni deo stambene zgrade. Samo naizgled lak zadatak, u šta ćemo se nadalje uveriti.

Naime, Zakon o stanovanju (“Službeni glasnik RS”, br. 50/92, 76/92, 84/92, 33/93, 53/93, 67/93, 46/94, 47/94, 48/94, 44/95, 49/95, 16/97, 46/98, 26/01 i 101/05), a ni Zakon o održavanju stambenih zgrada (“Službeni glasnik RS”, br. 44/95, 46/98, 1/01 i 101/05), kao pozitivnopravni propisi, ne daju pojam posebnih i zajedničkih delova zgrade. To ne čini ni Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa, koji je sada na snazi. Međutim, ovaj poslednji zakon, nabraja koji su to delovi stambene zgrade posebni, ali ne i koji su to delovi stambene zgrade zajednički.

Tako, u članu 19. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa Republike Srbije (“Službeni list SFRJ”, br. 6/80 i 36/90 i “Službeni list SRJ”, br. 29/96) (ranije savezni zakon) stoji:

“Pravo svojine na posebnom delu zgrade može postojati na stanu, poslovnoj prostoriji i garaži, odnosno garažnom mestu.

Na zajedničkim delovima zgrade i uređajima u zgradi vlasnici posebnih delova zgrade imaju pravo zajedničke nedeljive svojine.”

Prvi stav citiranog člana 19. Zakona je u teoriji poznat kao etažna svojina, a drugi stav ovog istog člana predstavlja pravnoteorijski pojam - etažum.

Nego vratimo se tome da iz citiranog člana saznajemo koji su to delovi stambene zgrade posebni, pa sistemom negativne enumeracije zaključujemo da su svi delovi stambene zgrade osim stana, poslovnog prostora i garaže, odnosno garažnog mesta zajednički delovi stambene zgrade. To važi u našem slučaju i za podrum, tj. sistemom analogije dolazimo do toga da je podrum u našem pravu zajednički deo stambene zgrade. Da li je to baš tako?

Za širu pravnu elaboraciju poslužićemo se jednom davnašnjom Odlukom Skupštine grada Beograda koja definiše “stanarske ostave”. To su Uslovi i tehnički normativi za projektovanje stambenih zgrada i stanova1 doneti u formi odluke. U ovom aktu pod stanarskim ostavama podrazumevaju se ostave za potrebe stanara, koje se, po pravilu predviđaju izvan stanova. Svakom stanu pripada po jedna stanarska ostava. Stanarske ostave se grupišu u podrumu zgrade, a izuzetno se predviđaju u prizemnoj, krovnoj ili tehničkoj etaži. Dakle, Odluka pominje podrum, kao mesto koje služi za stanarske ostave, ali ne opredeljuje da li je to posebni ili zajednički deo stambene zgrade.

U Tehničkim uslovima se kao zajedničke prostorije nabrajaju: sušionice, deponije smeća u zgradi, prostorije za kućni savet, zajedničke terase, garaže namenjene isključivom korišćenju stanara i druge nestambene prostorije predviđene urbanističkim uslovima. I ovde uočavamo da podrum nije pomenut niti pobrojan, već da spada pod formulacijom “nestambene prostorije predviđene urbanističkim planom”.

Odluka o kućnom redu u stambenim zgradama (“Službeni list grada Beograda”, br. 12/96, 14/96, 6/99 i 11/2005 ) pominje “podrum” u članu 7. i 10. Član 7. stav 1. ove odluke glasi:

“Zajedničke prostorije u zgradi (stepenište, hodnici, podrum, tavan, perionica, prostorija za sušenje i glačanje rublja i sl.) i zajednički ograđen prostor koji pripada zgradi (dvorište) služe za potrebe svih stanara i koriste se u skladu sa njihovom namenom.”

Zanimljivo je da ova odluka, ne samo da opredeljuje podrum kao zajednički deo zgrade, nego određuje zajedničke prostorije kao prostorije koje mogu koristiti svi stanari. Ovo je jedini pozitivnopravni propis kod nas koji na određeni način definiše pojam zajedničkih prostorija i vezuje ih s pravom za jedan drugi pojam, pojam “potrebe svih stanara”.

Citirana odluka je sledila pravnu logiku Zakona o svojini na delovima zgrada iz 1965. godine (tada savezni propis) koji sada nije na snazi i u primeni, a čiji član 5. stav 1. i 2. glasi:

“Na zajedničkim delovima višestambene zgrade koji služe zgradi kao celini (temelji, glavni zidovi, tavan, fasada, stepenice, hodnici, stan namenjen za nastojnika zgrade, dizalice, električna, kanalizaciona, vodovodna i telefonska mreža, bunari, prostorije za pranje i sušenje rublja, krov, podrum, uređaji za zagrevanje, svetlarnici, dimnjaci i sl.), svi sopstvenici posebnih delova imaju trajno pravo korišćenja.

Na zajedničkim delovima višestambene zgrade koji služe samo nekim, a ne svim posebnim delovima zgrade (posebna ulazna vrata, stepenice, dimnjaci, uređaji za ogrev i drugi uređaji, dizalice, tavanske i podrumske prostorije, terase, bunari, pregradni zidovi između dva stana ili prostorije i sl.), sopstvenici tih posebnih delova imaju trajno pravo korišćenja” (Zakon o svojini na delovima zgrada - “Službeni list SFRJ”, br. 43/1965).

Ovaj nekadašnji propis je nabrojao zajedničke delove stambene zgrade i u iste uvrstio i podrum, odnosno podrumske prostorije. Takođe je normirao da zajednički delovi stambene zgrade “služe zgradi kao celini” ili “samo nekim, a ne svim posebnim delovima”, što je dobra pravna kvalifikacija za definisanje pojma “zajednički delovi stambene zgrade”.

Ima još jedan propis, podzakonski akt, koji je stavljen van snage, a da novi nije donet iako postoji zakonska obaveza (obaveza ministra za kapitalne investicije), koji upotrebljava termine “posebni delovi stambene zgrade” i “zajednički delovi stambene zgrade”. Međutim, ni ovaj propis nije definisao navedene termine. Taj akt je Uredba o održavanju stambenih zgrada i stanova (“Službeni glasnik RS”, br. 43/93 ), iz koje saznajemo koji su to radovi na investicionom, a koji na tekućem održavanju zajedničkih delova stambene zgrade. Tako posredno i metodom analogije i dedukcije dolazimo do toga šta i koji su to zajednički delovi zgrade, prema navedenom propisu.

Iz odredaba citiranih pozitivnopravnih propisa i propisa na našu temu koji više nisu na snazi i de facto upotrebe delova stambene zgrade pokušaćemo da definišemo zajedničke delove stambene zgrade, iako je “Svaka definicija u građanskom pravu opasna” - Omnis definitio in iure civili periculosa est.

Najpre da vidimo kako pravna teorija, odnosno pojedini pravni teoretičari vide zajedničke delove stambenih zgrada. Najrazličitijih je merila i kriterija u teorijsko-pravnom smislu za određivanje pojma “zajednički delovi stamben zgrade”. U jednoj monografiji2 zajednički delovi zgrade su klasifikovani na sledeći način:

1. Š. Loby to čini, reklo bi se, na osnovu načina na koji zakonske norme tretiraju pojedine zajedničke delove i deli ih na: a) imperativno (“apsolutno”) zajedničke, b) “pretpostavljeno” zajedničke (dakle ako etažni vlasnici šta drugo ne predvide), c) zajedničke po sporazumima etažnih vlasnika,

2. Sve zajedničke delova A. Finžgar i S. Aranđelović dele u tri grupe: ili su sastavni deo zgrade (temelj, noseći zidovi...) ili su to zajedničke prostorije (sušare, perionice...) ili su zajedničke instalacije (grejanja, kanalizacije...). Podela bi u našem pravu mogla imati praktičnog značaja, jer samo delovi iz druge grupe mogu biti pretvoreni u posebne delove zgrade.

3. Iz jednog komentara sudske odluke A. Gamsa mogla bi se izvesti podela na zajedničke delove koji mogu biti izdvojeni iz zgrade kao “nepotpuno inkorporisane stvari”, jer ne služe istoj ekonomskoj nameni kao ona koja omogućavaju stanovanja, već imaju i svoju zasebnu namenu (u pitanju je bila peć za pečenje hleba) i one koje nemaju namenu van zgrade (npr. lift i sl.). Podela ima značaja zbog pravnih pitanja koja nastaju u slučaju izdvajanja.

4. Na kraju, neki zajednički delovi služe samo jednoj zgradi, a neki kompleksu zgrada, iako su u sastavu jedne od njih ili se nalaze između zgrada (skloništa, satelitske antene, kotlarnice...). Podela, koju u izvesnoj meri uvažava i Zakon o etažnoj svojini Crne Gore je značajna zbog raspodele troškova održavanja druge grupe delova (njih neće snositi samo stanari zgrade u čijem su sastavu), kao i pitanju kome oni pripadaju, naročito kada se radi o instalacijama između zgrada - zgradama ili komunalnim organizacijama. U vezi skloništa, Zakon o etažnoj svojinu RCG sadrži posebnu odredbu (čl. 5) - ona su u državnoj svojini.2

Po našem mišljenju sve zajedničke delove možemo svrstati u dve osnovne grupe i to s obzirom na njihov značaj za funkcionalnu ispravnost stambene zgrade, odnosno uređaja i instalacija i za normalno svakodnevno odvijanje života u njoj. Prema tom kriterijumu postoje vitalni zajednički delovi stambene zgrade bez čije ispravnosti nema mogućnosti normalnog stanovanja (zbirno to su: temelj, stepenište, krov, elektro, vodovodne, toplotne i kanalizacione instalacije i cevi). Svi ostali zajednički delovi, kojih ima mnoštvo, čine drugu i posebnu grupu zajedničkih delova koji nisu vitalni za funkcionisanje stambene zgrade kao celine.

Nakon ovog dela izlaganja, zajedničke delove zgrade bismo mogli definisati kao one delove koji nisu posebni, koji služe svim ili većini vlasnika stanova i drugih posebnih delova, a koji su od značaja za vitalno funkcionisanje i ispravnost stambene zgrade.

Imajući u vidu rečeno, može se konstatovati da su podrumi i podrumske prostorije u gabaritu kolektivne stambene zgrade zajednički delovi stambene zgrade u našem pravnom sistemu.

Ovako nije već u susednoj Crnoj Gori, odnosno njenom pravu. Naime, tamo je u skladu sa novim Zakonom o etažnoj svojini (“Službeni list Crne Gore”, br. 71/2004) iz 2004. godine podrum normativno određen kao posebni a ne zajednički deo stambene zgrade. Evo kako glasi član 5. toga zakona:

“Posebni djelovi zgrade su: stanovi, poslovne prostorije, posebni podrumi, posebna potkrovlja, posebne garaže, odnosno garažna mjesta i dr.”

Posebnim djelovima stambene zgrade smatraju se i sporedni djelovi kao što su otvoreni balkoni, terase i dr.

U članu 6. crnogorski zakon definiše da su zajednički delovi stambene zgrade delovi koji služe stambenoj zgradi kao celini, i navodi ukupno 29 zajedničkih delova sa formulacijom i “ostali djelovi i instalacije neophodni za održavanje i zajedničku upotrebu stambene zgrade”.

Nakon ovog utvrđivanja i razlikovanja zajedničkih od posebnih delova stambene zgrade, te definisanja ovih poslednjih, možemo preći i reći nekoliko pravnih opservacija u vezi sa režimom svojine na stambenoj zgradi kod nas, te na njenim posebnim i naročito zajedničkim delovima.

Stambene zgrade za kolektivno stanovanje sa stanovima i drugim posebnim delovima zgrade, kao i zajednički delovi i uređaji u njima, bili su u društvenoj svojini (etažna privatna svojina je bila prisutna u manjoj meri) sve do 1990. godine. Tada počinje proces transformacije, odnosno preinačenja društvene stambene svojine u privatnu. Naime, saglasno odredbama tadašnjeg Zakona o stambenim odnosima (“Službeni glasnik RS”, br. 3/90 i 7/90), a potom i Zakonu o stanovanju iz 1992. godine, dolazi do otkupa stanova i još nekih “stambenih nepokretnosti” i njihovog prelaska u privatnu svojinu.

Nakon izvršene “prodaje”, kao što smo konstatovali, dotadašnji društveni stanovi postali su privatna svojina, ali su zajednički delovi stambene zgrade ostali u režimu društvene svojine, odnosno na zajedničkim delovima zgrade je ostalo pravo korišćenja Svih vlasnika stanova i drugih posebnih delova stambenih zgrada.

Tek 1996. godine tada saveznim zakonom, društvena svojina na zajedničkim delovima stambene zgrade “zamenjena” je, odnosno preinačena u pravo privatne svojine, i to tzv. svojinu sui generis. Naime, zakonodavac je jednom zakonskom odredbom izuzeo ili bolje rečeno oduzeo izvesne stvari (zajedničke delove zgrade) iz društvene svojine, bez naknade i “darivao” vlasnike posebnih delova zgrade koji su tako postali titulari prava zajedničke nedeljive svojine. Ovaj, poseban oblik svojine smo nazvali etažum razume se sa svim njegovim sadržajem, specifičnostima i ovlašćenjima koje to pravo daje svojim titularima. “Pretakanjem”(ovaj termin upotrebljavamo ne slučajno jer podsetimo se “otkupa”, tj. rasprodaje stanova) društvene svojine na stanovima u višespratnim stambenim zgradama, zakonodavac je “zaboravio” da odredi vlasnika stambene zgrade, osim ako nije podrazumevao daje sada i stambena zgrada u privatnoj svojini kao prost zbir stanova. No, to zahteva posebnu pravnu elaboraciju.

Dakle, na zajedničkim delovima stambene zgrade u našem pozitivnopravnom sistemu postoji zajednička nedeljiva svojina (etažum), pa kako je podrum, kao što smo pokazali, zajednički deo zgrade to se na isti prostire etažum, po našem pravnom mišljenju. Ima, međutim slučajeva da su i podrumi 90-tih išli u otkup, kao stoje slučaj sa vojnim stambenim fondom, ali i delom civilnog fonda, što smatramo da nije bilo u duhu zakona. Ovo stoga što smo ovde zaključili daje podrum zajednički, a ne posebni deo zgrade, a i svi posebni delovi zgrada nisu išli u otkup.

*     *     *

Na kraju, umesto zaključka citat koji na svoj način korespondira sa našom temom:

“Iako sva ljudska bića imaju pravo na život i slobodu, iako se rađaju slobodna i jednaka u dostojanstvu i pravima, iako su obdarena svešću i razumom koji bi trebalo da ih privede duhu prirodnog prava i kosmopolitizma, ipak, njihovo postavljeno (pozitivno) pravo često se zasniva na promenljivoj volji ili samovolji jednih u odnosu na druge.

Ta volja, u prošlosti i danas, često nije vođena autoritetom uma, već nagonom vlasti, strasti ili interesa-pojedinačnih i grupnih, nacionalnih, rasnih, političkih, klasnih.

Stoga, jedno univerzalno i pravedno pravo po sebi, oslobođeno svake neprirodne diskriminacije, treba uvek da postoji kao uzor prema kome će se pozitivno pravo upravljati, dopunjavati ili korigovati.

Izvor tog racionalnog prirodnog prava, treba, dakle tražiti u autoritetu uma kao visoko razvijenog biološkog svojstva čoveka i kao prirodnog činitelja sveukupnog poretka određenog socijabiliteta.”4

__________________________

1 Uslovi i tehnički normativi za projektovanje stambenih zgrada i stanova, Skupština grada i Skupština Udružene beogradske zajednice stanovanja, Centar za stanovanje IMS, Bgd, 1982. g.

2 Mr Nina Planojević, Etažna svojina, Kragujevac, 1997, str. 91, 92.

3 Videti: Žarko Anđelković, Zajednička nedeljiva svojina (etažum), Pravni život, br. 10, tom II, Udruženje pravnika Srbije, Beograd, 2004.

4 Slobodan Perović, Budućnost prirodnog prava, Završni dokument, Kopaonik, 13-17. decembra 2006.