Dr Duško PerovićUgovor o zakupu regulisan je odredbama čl. 567 - 599. Zakona o obligacionim odnosima (“Sl. list SFRJ”, br. 29/78, 39/85, 45/89, 57/89. i “Sl. list SRJ”, br. 31/93), u daljem tekstu ZOO. Prema članu 567. stav 1. ovog zakona, ugovorom o zakupu zakupodavac se obavezuje da preda određenu stvar zakupcu na upotrebu, a ovaj se obavezuje da mu za to plaća određenu zakupninu. Upotreba zakupljene stvari obu-hvata i uživanje stvari (pribavljanje plodova), ako nije drukčije ugovoreno ili uobičajeno (član 567. stav 2. ZOO).

Ugovor o zakupu može biti zaključen na određeno ili na neodređeno vreme. U tom pogledu strane ugovornice su potpuno slobodne. Ako u ugovoru o zakupu nije određeno da li se ugovor zaključuje na određeno ili na neodređeno vreme, važi pretpostavka da je ugovor zaključen na neodređeno vreme. Da li je ugovor zaključen na određeno ili na neodređeno vreme, od značaja je za način prestanka ugovora.

Ugovor o zakupu može prestati na nekoliko načina: na osnovu zakona, raskidom ugovora, istekom roka na koji je ugovor zaključen i otkazom ugovora. Pored toga, ugovor o zakupu, kao i svaki drugi ugovor, može prestati i sporazumom ugovornih strana, bez obzira na to da li je ugovor zaključen na određeno ili na neodređeno vreme. Kao što su slobodne kod zaključenja ugovora, tako su strane ugovornice potpuno slobodne da se dogovore o prestanku ugovora o zakupu.

Po ZOO postoje dva slučaja kada ugovor o zakupu prestaje na osnovu zakona. Prvi slučaj predviđen je u članu 580. stav 2. ZOO. Prema odredbi tog člana, ako se po zaključenju ugovora utvrdi da treće lice ima neko pravo koje sasvim isključuje pravo zakupca na upotrebu zakupljene stvari, ugovor o zakupu prestaje na osnovu zakona (ipso iure). U pitanju je, dakle, potpuna evikcija, pa nije potrebno da zakupac raskida ugovor ili da pokreće spor za prestanak ugovora. Eventualno sudska odluka imala bi samo deklarativno svojstvo, budući da ugovor prestaje po samom zakonu. U tom slučaju, zakupodavac je dužan da zakupcu nadoknadi svu štetu koju je pretrpeo zbog prestanka ugovora, odnosno zbog nemogućnosti korišćenja zakupljene stvari, kako je ugovorom bilo predviđeno.

Drugi slučaj prestanka ugovora po sili zakona jeste kada zakupljena stvar bude uništena nekim slučajem više sile (član 598. stav 1. ZOO). To će biti, na primer, slučaj kada zakupljena poslovna prostorija u potpunosti izgori u požaru ili bude uništena u zemljotresu. Pošto je usled više sile zakupljena stvar uništena, prestala da postoji, to je ugovor ostao bez svog bitnog elementa, predmeta zakupa, pa ugovor prestaje da proizvodi pravno dejstvo. Ako zakupljena stvar propadne usled dejstva više sile, onda nema odgovornosti ni na jednoj ugovornoj strani, ali kad zakupljena stvar propadne krivicom jedne ugovorne strane, druga ugovorna strana ima pravo na naknadu štete. To potvrđuje i sudska praksa:

Potpunom propašću zakupljene stvari nestaje predmet zakupa, kao jedan od tri bitna elementa ugovora o zakupu (zakupnina i vreme trajanja zakupa), pa time prestaje da postoji i sam ugovor o zakupu. Ukoliko bi se propast zakupljene stvari (poslovnog prostora) mogla pripisati u krivicu jednoj strani, onda drugoj ugovornoj strani pripada pravo na naknadu štete.

Postoji nekoliko slučajeva predviđenih ZOO kada zakupac može raskinuti ugovor o zakupu. Ugovorom o zakupu mogu se predvideti i drugi slučajevi u kojima se može raskinuti ugovor o zakupu. Raskid ugovora vrši se vansudskim putem, izjavom volje koja se bez odlaganja upućuje zakupodavcu. U slučaju raskida, zakupac ima pravo i na naknadu štete.

Prvi slučaj kada zakupac može raskinuti ugovor o zakupu predviđen je u članu 571. stav 1. ZOO, prema kome zakupac može raskinuti ugovor ako opravke zakupljene stvari ometaju njenu upotrebu u znatnoj meri i za duže vreme. Dakle, za raskid ugovora potrebno je da budu ispunjena dva uslova: prvo, da se radi o takvim opravkama zakupljene stvari koje u znatnoj meri ometaju njenu upotrebu i drugo, da te opravke i ometanje korišćenja zakupljene stvari traju duže vreme. Kada će to biti slučaj, to je faktičko pitanje. Ako zakupac ne raskine ugovor, ima pravo na sniženje zakupnine srazmerno ograničenju upotrebe zakupljene stvari zbog tih opravki (član 571. stav 2. ZOO).

Zakupac može raskinuti ugovor o zakupu i zbog materijalnih nedostataka zakupljene stvari (član 578. ZOO). Po ZOO, zakupodavac odgovara zakupcu za sve materijalne nedostatke zakupljene stvari koji smetaju njenoj ugovorenoj ili redovnoj upotrebi, bez obzira na to da li je znao za njih ili ne. Ako se radi o nedostacima koji se ne mogu otkloniti, zakupac može, po svom izboru, raskinuti ugovor ili zahtevati sniženje zakupnine. Ali, ako se radi o nedostacima koji se mogu otkloniti bez većih štetnih posledica po zakupca, a predaja zakupljene stvari u određenom roku nije bila bitni sastojak ugovora, zakupac može zahtevati od zakupodavca da u primerenom roku otkloni te nedostatke. Ako zakupodavac to ne učini, zakupac može raskinuti ugovor ili tražiti smanjenje zakupnine. U oba slučaja, zakupac ima pravo i na naknadu štete. Zakupac može raskinuti ugovor i zbog pravnih nedostataka zakupljene stvari. To će biti slučaj kada se pravom trećeg lica samo ograničava pravo zakupca da zakupljenu stvar upotrebljava u skladu sa zaključenim ugovorom (član 580. stav 3. ZOO). U tom slučaju zakupac može, po svom izboru, raskinuti ugovor ili zahtevati sniženje zakupnine, a ima pravo i na naknadu štete.

Zakupac može raskinuti ugovor o zakupu i ako zakupljena stvar u toku trajanja zakupa bude delimično uništena ili samo oštećena bez krivice zakupca (član 598. stav 2. ZOO). U tome slučaju, zakupac može raskinuti ugovor ili dalje ostati u zakupu i tražiti odgovarajuće sniženje zakupnine.

PRESTANAK UGOVORA ISTEKOM ROKA NA KOJI JE ZAKLJUČEN

Prema članu 595. stav 1. ZOO, ugovor o zakupu zaključen na određeno vreme prestaje samim protekom vremena za koje je zaključen. Isto važi i u slučaju kada je, u nedostatku volje ugovorača, trajanje zakupa određeno zakonom. Za prestanak ugovora nije potrebno da ugovorne strane daju bilo kakve izjave volje ili da preduzimaju bilo kakve pravne radnje, jer se, istekom vremena za koje je ugovor zaključen, ugovorni odnos prestaje ipso iure, i po samom zakonu.

Međutim, kada po proteku vremena za koje je ugovor o zakupu bio zaključen, zakupac produži da upotrebljava zakupljenu stvar, a zakupodavac se tome ne protivi, smatra se da je zaključen novi ugovor o zakupu na neodređeno vreme, pod istim uslovima kao i prethodni ugovor (član 596. stav 1. ZOO). U tome slučaju, ugovor se može otkazati pod uslovima i na način koji važi za prestanak ugovora zaključenog na neodređeno vreme, tj. u skladu sa članom 597. ZOO.

Da ugovor o zakupu zaključen na određeno vreme, prestaje protekom tog vremena, potvrđuje i sudska praksa:

Ugovor o zakupu zaključen na određeno vreme prestaje protekom vremena na koje je zaključen.

Ugovor o zakupu može prestati otkazom ugovora, bez obzira na to da li je ugovor zaključen na određeno ili na neodređeno vreme. Ako je ugovor zaključen na određeno vreme, on može prestati otkazom i pre isteka vremena na koje je zaključen, ali samo iz razloga koji su predviđeni zakonom ili ugovorom o zakupu. Radi se o otkazu ugovora zbog neplaćanja zakupnine, zbog upotrebe zakupljene stvari protivno ugovoru, zbog nedozvoljenog podzakupa i zbog otuđenja zakupljene stvari. Ovi zakonski razlozi za otkaz ugovora podjednako važe i za prestanak ugovora o zakupu zaključenog na neodređeno vreme. Pored toga, ugovorom o zakupu mogu se predviđati i drugi razlozi za otkaz ugovora zaključenog na određeno vreme, s tim što oni ne mogu biti suprotni prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima (član 10. ZOO).

Prema članu 584. stav 1. ZOO, zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu ako zakupac ne plati zakupninu ni u roku od 15 dana pošto ga je zakupodavac pozvao na plaćanje. Ugovor će ostati na snazi ako zakupac isplati iznos dužne zakupnine pre nego što mu otkaz ugovora bude saopšten.

Da bi ugovor prestao da važi, potrebno je da zakupodavac, kada istekne rok za plaćanje zakupnine, pozove zakupca da plati dužnu zakupninu. Kao poziv za plaćanje u praksi se smatra dostavljanje računa, opomene, tužbe sa zahtevom za plaćanje zakupnine i sl. Ukoliko zakupac ne plati zakupninu ni posle proteka roka od 15 dana, računajući od dana kada ga je zakupodavac pozvao na plaćanje, zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu, uz poštovanje propisanog otkaznog roka. Dakle, ugovor ne prestaje po samom zakonu, istekom roka za plaćanje zakupnine, već preduzetom izjavom volje zakupodavca da otkazuje dalje važenje ugovora o zakupu.

Jedna od osnovnih obaveza zakupca jeste da zakupljenu stvar koristi u skladu sa ugovorom i namenom zakupljene stvari. Ako zakupac i posle opomene zakupodavca upotrebljava zakupljenu stvar protivno ugovoru ili njenoj nameni, ili zapuste njeno održavanje, zbog čega postoji opasnost znatne štete za zakupodavca, ovaj može otkazati ugovor bez davanja otkaznog roka (član 582. ZOO). Da bi ugovor prestao da važi, potrebno je da je zakupodavac prethodno opomenuo zakupca da zakupljenu stvar upotrebljava u skladu sa ugovorom, odnosno njenom namenom, pa ukoliko to upozorenje ostane bez dejstva, zakupodavac stiče pravo na otkaz ugovora o zakupu. Pored toga, potrebno je da je korišćenje zakupljene stvari protivno ugovoru ili njenoj nameni, odnosno da je u pitanju zapuštanje njenog održavanja od strane zakupca, što izaziva opasnost nastanka znatne štete za zakupodavca. Ugovor prestaje da važi momentom davanja otkaza, bez otkaznog roka.

Ispunjeni su uslovi za otkaz ugovora o zakupu poslovnih prostorija kada zakupac ne koristi poslovne prostorije saglasno zaključenom ugovoru. Pri tome je bez uticaja izvršena adaptacija poslovnog prostora od strane zakupca.

Zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu ako je zakupljena stvar data u podzakup bez njegove dozvole, kada je ona prema zakonu ili ugovoru potrebna (član 588. ZOO). Iz toga proizilazi da je podzakup uvek dozvoljen, ako zakonom ili ugovorom nije drukčije određeno i ako se time ne nanosi šteta zakupodavcu.

Otkaz ugovora daje se izjavom volje zakupodavca (pismeno ili usmeno) upućenom zakupcu da otkazuje ugovor o zakupu. Otkaz ugovora o zakupu ima dejstvo i na ugovor o podzakupu, jer podzakup uvek prestaje kada prestane zakup. To potvrđuje i sudska praksa:

Ako je ugovorom o zakupu predviđena zabrana izdavanja poslovne prostorije u podzakup bez saglasnosti zakupodavca, utvrđivanje te činjenice je irelevantno u sporu povodom otkaza zakupa poslovne prostorije, ako je poštovan otkazni rok iz ugovora o zakupu zaključenog između ugovornih strana na neodređeno vreme.

Kada usled otuđenja zakupljene stvari, prava i obaveze zakupodavca pređu na pribavioca, zakupac može otkazati ugovor, poštujući otkazni rok (član 594. ZOO), naime, zakupodavac može posle zaključenja ugovora o zakupu da otuđi zakupljenu stvar (proda je, pokloni i sl.) i u tom slučaju sva prava i obaveze zakupodavca iz ugovora o zakupu prelaze na pribavioca zakupljene stvari, jer on postaje njen novi vlasnik. U tom slučaju, zakupac može, bez, navođenja ikakvih razloga, otkazati ugovor o zakupu, uz poštovanje otkaznog roka.

Otkaz ugovora o zakupu posle otvaranja stečaja

U slučaju otvaranja stečaja, bilo da se radi o stečaju nad zakupodavcem ili zakupcem, kao stečajnim dužnikom, na otkaz ugovora o zakupu primenjuju se posebna pravila utvrđena Zakonom o prinudnom poravnanju, stečaju i likvidaciji. Radi se o pravnim posledicama koje otvaranje stečajnog postupka proizvodi na sve zaključene ugovore, pa i na ugovor o zakupu. Prema članu 109. navedenog zakona, ugovore o zakupu stečajni upravnik može otkazati nezavisno od zakonskih ili ugovornih rokova i to svakog prvog dana u mesecu, sa otkaznim rokom od 30 dana. Otkazom ugovora o zakupu ne dira se u pravo druge ugovorne strane na naknadu štete koju ta strana ostvaruje kao stečajni poverilac.

Prema tome, stečajni upravnik ima pravo da otkaže ugovor o zakupu, pa ako on to svoje ovlašćenje iskoristi, tim otkazom prestaje ugovor o zakupu, a drugoj ugovornoj strani ostaje samo pravo na naknadu štete, koju ona može ostvariti u stečajnom postupku kao stečajni poverilac.

Da stečajni upravnik može otkazati ugovor o zakupu nezavisno od zakonskih ili ugovornih razloga i rokova, potvrđuje i sudska praksa:

Stečajni upravnik može otkazati ugovor o zakupu nezavisno od zakonskih ili ugovornih rokova, sa otkaznim rokom od 30 dana. Otkazom ugovora o zakupu ne dira se u pravo druge ugovorne strane na naknadu štete, koju ta strana ostvaruje kao stečajni poverilac.

U vezi prestanka ugovora o zakupu posle otvaranja stečaja, u praksi se kao sporno postavilo pitanje da li obustava stečajnog postupka zbog zaključenja prinudnog poravnanja, ima uticaja na otkaz ugovora o zakupu dat zakupcu od strane stečajnog upravnika, u tom smislu da se zakupni odnos ponovno uspostavlja po ranije zaključenom ugovoru o zakupu. U odgovoru na to pitanje sudovi su zauzeli izričit stav:

Otkazom stečajnog upravnika ugovor o zakupu definitivno prestaje. Zaključenjem prinudnog poravnanja i obustavljanjem stečajnog postupka u smislu člana 132. Zakona o prinudnom poravnanju, stečaju i likvidaciji, ne može se ponovo zasnovati već okončani zakupni odnos.

Prema tome, novi zakupni odnos između ranijeg zakupodavca i zakupca u slučaju davanja otkaza kao posledice otvaranja stečajnog postupka, može nastati samo zaključivanjem novog ugovora o zakupu.

Otkaz ugovora o zakupu zaključenog na neodređeno vreme

Ugovor o zakupu čije trajanje nije određeno niti se može odrediti iz okolnosti ili mesnih običaja, prestaje otkazom koji svaka strana može dati drugoj, poštujući određeni otkazni rok. Ako dužina otkaznog roka nije određena ugovorom ili zakonom ili mesnim običajima, on iznosi 8 dana, s tim da otkaz ne može biti dat u nevreme. Međutim, ako su zakupljene stvari opasne po zdravlje, zakupac može otkazati ugovor bez davanja otkaznog roka, čak i ako je u času zaključenja ugovora to znao i tog prava zakupac se ne može odreći (član 597. ZOO).

Za razliku od napred navedenih slučajeva otkaza ugovora o zakupu, kada se moraju navesti razlozi za otkaz ugovora, bez obzira da li se radi o ugovoru na određeno ili neodređeno vreme, otkaz ugovora o zakupu na neodređeno vreme može se dati bez navođenja bilo kakvih razloga ili obrazloženja, niti postojanje tih razloga u slučaju, spora sud ispituje. Ovo samo pod uslovom da ugovorom o zakupu nisu predviđena neka ograničenja (razlozi) za davanja otkaza ugovora. Ako takvi uslovi postoje, onda se otkaz ugovora može dati samo ako su ti uslovi ispunjeni. To je stav i sudske prakse:

Ako su ugovorne strane ugovorom o zakupu predvidele određena ograničenja u vezi razloga za davanje otkaza zakupa poslovnih prostorija, sud je dužan utvrditi da li su za otkaz zakupa ispunjeni uslovi koji su ugovorom predviđeni.

Međutim, ako ugovorom o zakupu nisu predviđeni razlozi ili neka druga ograničenja za davanje otkaza, onda je za prestanak ugovora dovoljno samo to da je otkaz ugovora dat uz poštovanje otkaznog roka i da nije dat u nevreme. Šta se smatra pod izrazom “u nevreme”, faktičko je pitanje, koje se ceni od slučaja do slučaja.

Da se otkaz ugovora o zakupu na neodređeno vreme može dati samo uz poštovanje otkaznog roka, bez navođenja razloga, potvrđuje i sudska praksa:

Ugovor o zakupu čije trajanje nije određeno može se otkazati bez obrazloženja i bez navođenja razloga, pa je za odluku o tužbenom zahtevu za iseljenje iz poslovnog prostora dovoljno da je tužilac dao otkaz tuženom, uz poštovanje otkaznog roka.

Zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu na ne-određeno vreme i u slučaju kada je prethodno odobrio zakupcu izdavanje zakupljene stvari u podzakup.

Ugovor o zakupu na neodređeno vreme prestaje istekom otkaznog roka i u slučaju kada je zakupodavac prethodno odobrio zakupcu izdavanje zakupljene stvari u podzakup.

Otkaz ugovora o zakupu daje se drugoj ugovornoj strani neposredno, a ne preko suda. To je izričiti stav sudova.

Ugovor o zakupu poslovnih prostorija ne otkazuje se putem suda, već se otkaz ugovora daje zakupcu neposredno i posle isteka otkaznog roka može se tražiti iseljenje zakupca iz poslovne prostorije.

Kada se radi o otkazu ugovora o zakupu poslovnog prostora koji je u svojini Republike Srbije, primenjuju se posebne odredbe Zakona o sredstvima u svojini Republike Srbije, (“Sl. glasnik RS”, br. 53/95, 3/96, 54/96. i 32/97). Prema članu 8. stav 3. tog zakona, o otkazu ugovora o zakupu nepokretnosti koje koriste organi teritorijalnih jedinica, javne službe i druge organizacije iz člana 1. tač. 2. tog zakona, odlučuje organ utvrđen zakonom, odnosno statutom teritorijalne jedinice i druge organizacije, uz saglasnost Direkcije za imovinu Republike Srbije. To znači da je za otkaz ugovora o zakupu poslovnog prostora datog od strane opštinskih ili gradskih javnih preduzeća za gazdovanje poslovnim prostorom, neophodna saglasnost Direkcije za imovinu Republike Srbije. Ako te saglasnosti nema, nema ni otkaza ugovora o zakupu.

Navedena zakonska određenja potvrđena su i u sudskoj praksi.

Ništav je otkaz ugovora o zakupu poslovnih prostorija u svojini države učinjen suprotno odredbi člana 8. Zakona o sredstvima u svojini Republike Srbije, ako nije naknadno konvalidiran aktom nadležnog organa.