NACRT ZAKONA O SOCIJALNOM STANOVANJU

Dr Žarko Anđelković

Nedavno smo iskazali pravnu ili bar stručnu “ljutnju” u vezi sa radnom verzijom Zakona o imovini lokalne samouprave i to pravno argumentovali. Ovoga puta govorićemo o radnoj verziji Zakona o socijalnom stanovanju koja je, potpuno neosnovano, “stidljivo došla”, odnosno mišljenja smo da se ovakav zakon mora najaviti na “sva zvona” kao nasušna i urgentna potreba.

Pre nekoliko godina pisali smo i apelovali za očuvanje solidarne stambene izgradnje, tako što bi došlo do suštinske zamene tadašnjeg sistema, novim sada ponuđenim sistemom izgradnje socijalnih stanova. Odmah i ovde, moramo biti pošteni pa reči da dosadašnji sistem izgradnje stanova solidarnosti nije bio loš, ali je on odgovarao principima i odnosima “nesvojinskog” sistema, koji je već, na sreću, isčezao. Drugo je pitanje na koji način i sa kakvim posledicama.

Naime, u “opticaju” je, u nekim organima i stručnim “linijama”, u poslednjem kvartalu prošle godine, inicijalni ili radni tekst Zakona o socijalnom stanovanju. Nosi oznaku “nacrt”. Naravno, sve je to bez značaja za suštinu tog teksta i ono što mi želimo da izrazimo, kao svoje mišljenje.

S velikim zadovoljstvom, priznajemo da ovaj nacrt nudi i više i bolje od naših predloga iz apela koji smo napred “fusnotirali”. Bilo bi dobro “ne časiti ni časa” nego ovaj zakon predložiti zakonodavcu (Skupštini) na usvajanje po hitnom postupku, a potom u realizaciju.

Dobar sistem organizacije i izgradnje stanova koji nudi ovaj nacrt je “hleb nasušni”. Podseća nas na sistem izgradnje stanova sa državnom intervencijom u Švedskoj, s kraja 50-tih godina prošloga veka. Taj sistem je praktično verifikovan, dakle u ozbiljnim zemljama i treba ga kopirati. Zakon, po našem mišljenju, nije u sukobu ni sa jednim postojećim zakonom, te ni sa anahronim stambenim zakonodavstvom.

Nacrt je smestio materiju socijalnog stanovanja u 35 članova na nepunih 9 stranica, bez oznake predlagača, Zakon sadrži: I. Uvodne napomene, II. Nacionalna strategija socijalnog stanovanja, III. Republička agencija za stanovanje, IV. Neprofitne stambene organizacije i V. Prelazne i završne odredbe.

Član 2. ovog Nacrta definiše socijalno stanovanje kao stanovanje odgovarajućeg standarda koje se obezbeđuje podrškom države, a u skladu sa strategijom socijalnog stanovanja i programima sa realizaciju strategije, domaćinstvima koja iz socijalnih, ekonomskih i drugih razloga ne mogu da obezbede stan po tržišnim uslovima.

Član 3. utvrđuje nadležnosti Republike za stvaranje uslova za dobro funkcionisanje sektora socijalnog stanovanja. U tom cilju republička vlada donosi i prati sprovođenje nacionalne stambene politike, osniva Republičku agenciju za stanovanje i daje podršku osnivanju odgovarajućih javnih i drugih institucija za ostvarivanje socijalnog stanovanja na opštinskom, gradskom i okružnom nivou.

Član 4. određuje nadležnosti jedinice lokalne samouprave radi obezbeđivanja uslova za razvoj socijalnog stanovanja. Tako gradovi i opštine donose lokalnu stambenu strategiju i programe socijalnog stanovanja, a u skladu sa Nacionalnom strategijom. Sredstva za izgradnju se planiraju u lokalnom budžetu, a vodi se i adekvatna zemljišna politika, planiranje i, uređenje prostora. Vodi se registar stanova i osniva lokalna stambena agencija, koja sprovodi lokalnu strategiju socijalnog stanovanja.

U okviru Nacionalne stambene politike je i Nacionalna strategija socijalnog stanovanja koja se donosi za teritoriju Republike Srbije i kojom se određuju dugoročni ciljevi razvoja socijalnog stanovanja, izvori sredstava i drugi načini i uslovi razvoja socijalnog stanovanja. Strategiju socijalnog stanovanja donosi Vlada Srbije, a nadležni ministar propisuje sadržinu, način i postupak izrade Strategije (čl. 5. i 6. Nacrta zakona).

Članovima 7-23. Nacrta zakona regulisano je osnivanje, rad, sredstva za rad, delatnost, organi i opšti akti Republičke agencije sa stanovanje.

U cilju obezbeđivanja uslova za održivi razvoj socijalnog stanovanja, kao i obezbeđivanja i korišćenja sredstava za izgradnju socijalnih stanova osniva se samostalna organizacija, odnosno Republička agencija za stanovanje, a na osnovu osnivačkog akta Vlade Srbije, kojoj Agencija i odgovara za svoj rad. Nadzor nad Agencijom, odnosno nad zakonitošću njenog rada vrši ministarstvo nadležno za stambene poslove, tj. ministarstvo za kapitalne investicije. Sredstva za osnivanje Agencije obezbeđuju se budžetom, a sredstva za rad stiče od prihoda od poslova, donacija, kredita i drugih izvora u skladu sa zakonom (čl. 7. i 8. Nacrta zakona).

Član 9. Nacrta zakona određuje Agenciji status pravnog lica i sedište u Beogradu, kao i obavezu upisa u registar.

Sredstva za rad Agencija koristi za: odobravanje dugoročnih kredita neprofitnim stambenim organizacijama radi obezbeđivanja stanova za socijalno stanovanje, odobravanje dugoročnih kredita fizičkim i pravnim licima za obezbeđivanje stanova za socijalno stanovanje, podsticanje dugoročne stambene štednje, podsticanje različitih vidova pribavljanja stanova za socijalno stanovanje u vlasništvo ili zakup, podsticanje partnerstva javnog i privatnog sektora u oblasti socijalnog stanovanja i druge svrhe u skladu sa zakonom, programom i statutom Agencije. Sredstva se koriste u skladu sa dugoročnim, srednjoročnim i godišnjim programom. Godišnjim programom se utvrđuju prioriteti, kriteriji i uslovi za korišćenje i vraćanje sredstava (čl. 11, 12. i 13. Nacrta zakona).

Agencija iz zakonom određene delatnosti, obavlja sledeće poslove: upravlja sredstvima, izrađuje programe rada, priprema modele finansiranja programa stanovanja, vrednuje i vrši izbor programa socijalnog stanovanja i raspoređuje sredstva finansiranja prema programima, kontroliše efikasnost i namensko korišćenje sredstava, prikuplja anuitete po kreditima, pruža stručnu pomoć u vezi sa programom socijalnog stanovanja, organizuje istraživačke i stručne aktivnosti, izradu normativa, podstiče štednju za stambenu izgradnju i obavlja i druge zakonom određene poslove (član 14. verzije Nacrta zakona).

Organi i opšti akti Agencije normirani su odredbama članova 16, 17, 18 19, 20, 21, 22. i 23. Nacrta zakona. Organi Agencije su Upravni odbor i direktor čiji je mandat pet godina. Upravni odbor ima predsednika i osam članova koje imenuje i razrešava Vlada na predlog ministarstva za kapitalne investicije, a čine ga predstavnici ministarstva nadležnog za poslove stanovanja ministarstva nadležnog za finansije, ministarstva nadležnog za socijalna pitanja, ministarstva nadležnog za lokalnu samoupravu, Komesarijata za izbeglice, Stalne konferencije gradova i opština, i tri člana  iz reda uglednih stručnjaka za oblast stanovanja.

Upravni odbor Agencije kao njen organ usvaja: opšte akte, program rada, poslovnu politiku, finansijski plan, izveštaj o poslovanju, završni račun, poslovnik o radu, određuje banke kod kojih će se voditi sredstva Agencije, obavlja i druge poslove utvrđene aktom o osnivanju i zakonom. Na najvažnije akte i poslove iz delokruga rada Upravnog odbora saglasnost daje Vlada Republike Srbije.

Direktor Agencije “traži se” konkursom, predlaže ga ministarstvo za kapitalne investicije, a imenuje i razrešava Vlada Republike Srbije. Inače direktor predstavlja i zastupa Agenciju, donosi pravilnik o unutrašnjoj organizaciji i sistematizaciji, organizuje i rukovodi poslovanjem Agencija obavlja i druge poslove utvrđene aktom o osnivanju.

Nacrt predviđa da programe za socijalno stanovanje usklađene sa Nacionalnom strategijom socijalnog stanovanja i lokalnim strategijama, realizuju tzv. neprofitne stambene organizacije.

Nacrt određuje da je neprofitna stambena organizacija pravno lice registrovano za obezbeđivanje, odnosno pribavljanje, upravljanje i izdavanje socijalnih stanova, Stambena organizacija nelukrativnog tipa dobija ove poslove na konkursu, ako ispunjava uslove i ako je upisana u registar za obavljanje te vrste poslova. Uslove za upis donosi ministar nadležan za stambene poslove, tj. ministarstvo za kapitalne investicije.

Šta je opštinska stambena agencija, Nacrt zakona određuje u članu 28. i propisuje da je to, takođe, nelukrativna stambena organizacija koju osniva jedna ili više opština istovremeno i zajedno, a radi obezbeđenja uslova za socijalno stanovanje, korišćenje sredstava za namene utvrđene zakonom, pripreme godišnjeg programa i korišćenje preostalih sredstava solidarne stambene izgradnje. Član 29. Nacrta zakona precizira nadležnosti opštinske stambene agencije, i to: prikuplja potrebne podatke za izradu (utvrđivanje) stambene politike lokalne samouprave, upravlja projektima izgradnje stanova za socijalno stanovanje za izdavanje u zakup, izraduje programe za realizaciju lokalne stambene politike, vrši upravljanje i održavanje stanova za socijalno stanovanje, stupa u poslovno-pravne odnose sa korisnicima stanova za socijalno stanovanje, razvija nove programe finansiranja socijalnog stanovanja, a obavlja i druge poslove u oblasti stanovanja od značaja za opštinu.

A kako onda prihoduje opštinska stambena agencija ako je nelukrativnog karaktera? Nacrt zakona nalaže da se sredstva za rad, prethodno i za osnivanje obezbeđuju iz: sredstava planiranih u budžetu opštine ili odobrenih na osnovu, posebnih odluka nadležnih organa namenjenih realizaciji lokalne stambene strategije, donacija, primanja od prodaje nefinansijske imovine, kreditnih sredstava odobrenih od strane Republičke agencije za stanovanje, primanja od zaduženja prema međunarodnim institucijama za finansiranje socijalnog stanovanja, sredstva od zakupa stanova u državnom vlasništvu čiji je nosilac prava korišćenja opština, sredstva od otplate kredita za raspodeljene stanove solidarnosti, ako opština nije drugačije odlučila, sredstva od prodaje državnih stanova koje koristi opština, sopstvenih sredstava i drugih sredstava u skladu sa zakonom.

Nacrt zakona ostavlja mogućnost da se poslovima domaćinstava koja ne mogu obezbediti stan na tržištu mogu baviti i druge neprofitne stambene organizacije koje su za te poslove registrovane (npr. zadruge, nevladine organizacije i dr.).

Nakon izloženog sadržaja budućeg Zakona o socijalnom stanovanju i sugestija za istovremeno iskustvo Bečke “škole socijalnih stanova”, odnosno, kada se sa tim krene u realizaciju dobre su šanse za uspeh naših opština na tom planu.

Ovde bismo još napomenuli, kao ideju i mogućnost, da se kroz ovaj, novi vid stambene izgradnje može realizovati pravičnost prema onima koji su izdvajali stambeni doprinos, a nisu dobili stan od društva.

I šta zaključiti na kraju ovog prikaza, ako smo u njenom uvodu već zaključke prejudicirali, a to je bilo after doner (stvar časti). Ipak, na samom kraju dajemo ukupnu ocenu kao završnu reč.

Razume se da je ovakav način ponašanja države odlika bogate države, njena obaveza i vid solidarnosti sa siromašnim slojem svoga društva. Tržišna ili kapitalistička država, kojoj težimo, svoje blagostanje može uvećavati samo kroz brigu za svoju decu, jer je u protivnom maćeha čovečanstvu. Bogata kapitalistička, moderna država je po pravilu pravna i socijalna država, jer u suprotnom bogatstvo postaje samo sebi svrha i opak neprijatelj bogatima.

Dakle, bogata država ili ona država koja pledira da to bude je uravnoteženi odnos između “ekonomskog” i “socijalnog” i održivost uspostavljanja pravne sigurnosti, “nepravednost” između nagona i norme, u korist norme. To nije “čašćavanje” siromašnih, nego državna pravičnost prema nejednakim sposobnostima, ali i poštenju, zarad ostvarivanja jednakih prirodnih prava čoveka. To je, dakle, državna savest u korist opšte dobrobiti društva.

Nacrt zakona, koji je pred nama, jeste korak ka pravednijim odnosima u našem društvu. To smo i tražili, ostalo je da to još i dobijemo. Naravno, pretpostavljamo da je realizacija takvog zakona teška, jer mi nismo bogato društvo, već smo društvo bogatih pojedinaca. Naime, nedostatak finansijskih sredstava za optimalni obim stanova je razumljiv i objektivan i kao svaki početak težak. Međutim, kada je izabran pravi put onda se do odredišta sve brže i lakše ili bar sigurno stiže, jer država koja ne uvećava siromaštvo, s pravom potpomaže bogatstvo.